di Giuseppe Rebecca
Il Sole 24 ORE - 30 luglio 2018

Il patrimonio immobiliare italia­no è costituito da oltre 64 milio­ni di costruzioni. Un patrimo­nio immenso, anche se datato e non sempre di qualità.
Il mercato immobiliare, dal canto suo, continua a mostrare se­gnali di ripresa, ancorché limitati. Nel contempo, con più provvedi­menti si cerca di limitare l’utilizzo del suolo, anche tenuto conto della massa di immobili vuoti, nelle aree industriali e nelle città.

Sarebbe, però, necessario uno strumento normativo che agevo­lasse la circolazione degli immo­bili usati, a beneficio di tutte le parti coinvolte: gli utilizzatori, i venditori, gli agenti immobiliari e, perché no, anche il Fisco. Ma que­sto strumento agevolativo ancora non c’è, nonostante sia stato sol­lecitato più volte.
Ci riferiamo essenzialmente alle agevolazioni: per gli immobili usati non esistono agevolazioni per i tra­sferimenti. Per esempio, si è pen­sato di agevolare il mercato delle autovetture, consentendo l’inte­stazione delle auto usate ai conces­sionari senza parti­colari oneri di trasfe­rimento, ma nello stesso tempo non si è pensata la stessa co­sa per gli immobili. Si tratterebbe di un intervento semplice, di grande impatto ed essenzialmente vir­tuoso.

Ma vediamo come si potrebbe intervenire. Si tratterebbe di consentire alle imprese immobilia­ri di intestarsi, senza alcun onere tributario, gli immobili usati rice­vuti in permuta da parte di acqui­renti del loro nuovo. Oggi molte trattative si arenano proprio per questo problema: chi desidera cambiare casa, chi desidera acqui­stare un ufficio o un negozio nuo­vo, molte volte deve vendere il pre­cedente immobile con tempi che talvolta si dilatano. L’impresa che vende il nuovo potrebbe essere in­teressata a una permuta, magari anche solo parziale, ma l’onere tri­butario incide troppo, soprattutto in un momento in cui i prezzi sono molto tesi, come oggigiorno. Si do­vrebbe, quindi, esentare questi passaggi; pare, invece, che si vada proprio in senso contrario.

Ricordiamo la timida apertura (anche poco costosa, per l’Erario) fatta nei confronti delle vendite fal­limentari e delle procedure esecu­tive. Dal 15 aprile 2016 a tutto il 30 giugno 2017 era stata concessa un’agevolazione per gli immobili aggiudicati all’asta: era possibile poterli vendere senza imposte, se non il pagamento di 600 euro, nel caso di acquirente impresa, che do­veva necessariamente rivendere il bene entro cinque anni (prima del­la proroga, solo due) o privati per la prima casa (da tenere almeno per cinque anni).

L’agevolazione ha avuto scar­sissima applicazione pratica, se non altro a causa del troppo breve periodo di vigenza, e quando è sca­duta non si è alzata alcuna voce in difesa di un provvedimento così utile. Costerebbe ben poco ripro­porla ora, anche a livello di sistema.

Sarebbe poi il caso di ripristina­re le agevolazioni per gli immobili vincolati. Queste sono state so­stanzialmente abolite, essendo ora limitate alla successione e dona­zione (importi esclusi totalmente oppure al 50%, qualora l’immobile non sia ancora sottoposto a vinco­lo), alla riduzione a metà della ren­dita e alla percentuale di deduzione spese di manutenzione al 35% in luogo del 5 per cento. Questo men­tre sono state abolite le agevolazio­ni per i trasferimenti e le locazioni, una volta tassate in base alla sola rendita catastale. Il proprietario di un immobile vincolato si trova nel­la situazione per cui, a fronte di ob­blighi di legge per il mantenimento di questi beni, più che doveroso, non può praticamente godere più di alcuna agevolazione da par­te dell’Erario. In buona sostanza, oneri non affiancati ad alcun beneficio, con evidenti dispari­tà di trattamento. In conclusione, per agevolare il ri­lancio degli immobili usati, si dovrebbe consentirne l’in­testazione alle imprese (valutando quali) senza pagamento di impo­ste, pur con qualche limitazione, oltre che ripristinare le agevolazio­ni per gli immobili vincolati.

Si tratterebbe di un’iniziativa indubbiamente virtuosa; si dareb­be sviluppo al settore, che ne ha estremamente di bisogno, si ven­derebbe il nuovo e si venderebbe anche il vecchio. L’Erario incasse­rebbe così le imposte sulle due vendite (ancorché quelle sull’usa­to un po’ più avanti). Nella situa­zione attuale, invece, su queste operazioni l’Erario non incassa nulla perché queste permute nem­meno più si fanno.

Infine, sono state avanzate pro­poste molto semplici da parte del Notariato: trasformare il diritto di legittima in un diritto di credito, la­sciando salvo l’atto di vendita. Og­gi, infatti, se la provenienza è donativa, il bene trova difficilmente un mercato per via dei rischi del­l’azione di riduzione. Non valgono, infatti, rinunce preventive.

In definitiva, poche semplici regole, per nulla costose, dareb­bero al mercato immobiliare un sicuro giovamento.