Cessione di terreni. Aspetti fiscali per le persone fisiche

di Giuseppe Rebecca
Il Fisco, N. 29/2001

La cessione di terreni da parte delle persone fisiche è operazione non sempre uniformemente definita ai fini fiscali, sia per quanto riguarda le imposte dirette, sia ai fini I.V.A., ove il cedente sia un imprenditore agricolo individuale. La questione sicuramente più rilevante riguarda la edificabilità del terreno, e la determinazione dell’eventuale imponibile tassabile. Diamo qui una sintetica indicazione delle varie situazioni, rinviando gli approfondimenti alla copiosa dottrina ed alla giurisprudenza che nel frattempo si sono formate sul punto. Distinguiamo tre casi, e precisamente la vendita di terreno agricolo, la vendita di terreno edificabile e la lottizzazione. A) Terreno agricolo Imposte dirette La vendita di un terreno agricolo da parte di una persona fisica è ricompresa tra i redditi diversi se ed in quanto il bene è rivenduto entro i 5 anni dall’acquisto (art. 81 comma 1 lettera b) del TUIR. La norma si riferisce genericamente a “beni immobili” acquistati da meno di 5 anni; in tale voce sicuramente vanno ricompresi anche i terreni agricoli. In questo senso, vedasi anche la conferma del Consiglio Nazionale del Notariato (nota 9 novembre 1998 n. 714/720-bis). Ove il bene fosse pervenuto per successione o donazione, nessuna imposizione anche in caso di rivendita entro i 5 anni. E proprio per sfruttare questa possibilità è stata avanzata l’ipotesi di frapporre, ad una vendita di terreno agricolo, una donazione tra familiari. In questo caso si sarebbe soggetti (almeno per il momento) all’imposta sulle donazioni, se ed in quanto applicabile, e alle imposte ipotecarie e catastali, ma a nessuna imposta diretta. Certo è che l’operazione appare discutibile, e non scevra da pericoli. Si potrebbe benissimo rientrare nel caso della interposizione fittizia ex art. 37, comma 3 DPR 600/73. Tornando alla fattispecie sopra indicata, la rivendita di un terreno agricolo oltre i 5 anni dall’acquisto non è mai tassata, ai fini delle imposte dirette. (...)