di Giuseppe Rebecca
Il quotidiano del fisco / Il Sole 24 ore - 14 agosto 2019

Un regime fiscale particolare colpisce la cessione di terreni lottizzati pervenuti a titolo gratuito. Ne trattano l’articolo 68, comma 2, del Tuir e la risoluzione 319/E/2008. Ricordiamo che nel caso di terreni lottizzati pervenuti a titolo oneroso si deve fare la distinzione, tra terreni acquistati oltre 5 anni prima dell’inizio della lottizzazione e non oltre.

Per i terreni acquistati oltre i 5 anni, la tassazione colpisce il differenziale tra i corrispettivi percepiti e il valore normale dell’area il quinto anno antecedente la lottizzazione stessa. Per i terreni acquistati non oltre i 5 anni, il raffronto si fa con il costo sostenuto. Nel caso di terreni pervenuti per successione/donazione, il confronto si deve invece fare con il valore normale dell’area all’inizio della lottizzazione.

Ora, i casi che si possono presentare sono due:

• lottizzazione effettuata dal donante/defunto;
• lottizzazione effettuata dal donatario/erede.

Si ricorda che, come ha previsto la risoluzione 319 del 24 luglio 2008, un terreno può dirsi lottizzato e la sua cessione apprezzarsi ai fini dell’applicazione dell’articolo 67, lettera a) del Tuir quando il Comune abbia approvato il piano di lottizzazione e sia stata stipulata la relativa convenzione di lottizzazione. La data di inizio della lottizzazione coincide con quella di stipula della convenzione giacché l’autorizzazione comunale è subordinata alla stipula della convenzione stessa (sul punto vedasi anche Cassazione 11819/2006). Ricordiamo anche che alla fattispecie non è applicabile la tassazione separata e quindi il plusvalore è tassato normalmente, in via ordinaria.

In sintesi, il valore di riferimento, nel caso di terreni pervenuti per donazione o successione, è sempre il valore normale all’inizio della lottizzazione. Se la lottizzazione l’ha effettuata il donante/defunto, ne consegue che per il donatario/erede il riferimento per il calcolo di un eventuale plusvalore è sempre riferito al momento che ha caratterizzato il primo acquisto. Ne consegue allora che il valore dichiarato nella donazione oppure nella dichiarazione di successione appare del tutto ultroneo, ininfluente. Si fa sempre riferimento al valore normale dell’inizio della lottizzazione. A nulla quindi influisce, a questi fini, il valore dichiarato nella donazione/successione.

Se invece la lottizzazione è effettuata dal donatario/erede, il riferimento per il calcolo della plusvalenza sarà sempre lo stesso, mancando ogni diverso riferimento. In conclusione, nel caso di terreno lottizzato, appare del tutto ininfluente quanto dichiarato ai fini successori. E anche le correlate imposte pagate. Tale aspetto non ci convince del tutto, ma la norma letteralmente così impone.