di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 6 luglio 2019

 

Il Senato della Repubblica il 27 giugno 2019 ha definitivamente approvato il decreto legge 30 aprile 2019 n.34, cosiddetto Decreto Crescita . Sono riconfermati, ed estesi, gli incentivi per la riqualificazione immobiliare. Ne tratta l’articolo 7 .

Fino al 31 dicembre 2021, i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare , anche nel caso di operazioni esenti da IVA ( previsione questa inserita in sede di conversione , per la quale al momento ci sfugge la logica ) che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica degli stessi, e che entro lo stesso termine li rivendano, almeno per il 75% del volume del nuovo fabbricato ( previsione inserita in sede di conversione ) sono assoggettati all’imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, quindi 600 euro in tutto.

Sono stati ora inseriti anche interventi edilizi ( art 3 c.1 lett. b) c) d) DPR 389\2001 ) conformemente alla normativa sismica e con conseguimento di classe energetica NZEB, A o B .Precedentemente le agevolazioni riguardavano solo interventi di questo tipo, mentre ora sono state estese anche ad altri interventi. Nel caso di mancato avveramento delle predette condizioni, si rendono dovute le imposte nella misura ordinaria e quindi, registro al 9 per cento e le imposte ipotecaria e catastale nella complessiva misura del 3 per cento, oltre gli interessi. Abbiamo già precedentemente segnalato che non si parla mai di IVA se non ora, ma solo per le operazioni esenti da IVA. E’ di tutta evidenza, almeno a nostro avviso, che si tratta di una dimenticanza, a meno che non si sia scelto proprio di applicare sempre l’imposta di registro .

L’ufficio chiederà altresì una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. L’agevolazione è soggetta a più condizioni:

1) ha natura temporale: l’agevolazione riguarda i trasferimenti effettuati fino al 31 dicembre 2021;

2) l’oggetto del trasferimento deve riguardare “interi fabbricati” e, non essendovi una specificazione, si deve ritenere sia abitativi che commerciali. Sono invece esclusi trasferimenti solo di parte di fabbricato. L’espressione interi fabbricati dovrà trovare una adeguata specificazione; probabilmente si intenderà da cielo a terra. Taluno si è anche chiesto se l’agevolazione possa riguardare l’acquisto in più tranche; a nostro personale avviso, invece, è ipotesi esclusa;

3) il soggetto acquirente, deve essere una impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. Tale qualifica andrà verificata con riferimento non solo all’oggetto sociale, ma anche al codice ATECO 2007;

4) L’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro i dieci anni deve effettuare la demolizione del fabbricato, lo deve ricostruire oppure deve effettuare gli interventi edilizi di cui al DPR 380\2019 e lo deve anche vendere. Così come è scritta la norma, è esclusa la semplice ristrutturazione, essendo richiesta la preventiva demolizione. L’agevolazione sarà confermata qualora almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato sia alienato entro la scadenza del predetto termine decennale. In caso di cessione inferiore l’agevolazione si deve quindi intendere decaduta.

5) In sede di conversione sono state poi aggiunte le previsioni di imposte ipotecarie fisse per le ipoteche previste dal codice per le assicurazioni private all’art. 333.

Quanto al soggetto cedente, potrà essere un privato o una impresa, non essendo state fatte previsioni diverse. Come segnalato, manca un riferimento all’IVA, che riguarda le imprese cedenti. Invero la relazione tecnica al DL tratta di trasferimenti in permuta di immobili ceduti da soggetti non IVA. In ogni caso nel testo della norma manca ogni riferimento alla permuta.

E’ da segnalare come la situazione del soggetto cedente l’intero fabbricato risulti condizionata dal comportamento dell’impresa. Qualora tale impresa non dovesse rispettare le condizioni dettate per l’applicazione del beneficio, potrebbe scattare la responsabilità solidale per il pagamento delle imposte dovute, eccetto che per la sanzione. I trasferimenti che potrebbero essere interessati sono stati indicati in circa 5.000 annui per un valore di circa 840 milioni di euro. La relazione tecnica stima la perdita di gettito in circa 30 milioni nel 2019 e in circa 40 milioni nel 2020 e nel 2021. Questi i calcoli: immobili in centro storico, non abbattibile 33% cui aggiungere gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, per cui si arriva a un 45% circa. Quindi solo il 55% dei trasferimenti potrà essere interessato dalla proposta, trasferimenti come detto stimati in 5.000 annui.

La relazione stranamente omette di analizzare gli effetti positivi, che già a prima vista appaiono di gran lunga superiori alle stime di perdita di gettito. Con le nuove costruzioni, e con la successiva vendita, se ne avvantaggia l’erario (IVA e imposte sui redditi) come pure l’economia, con le costruzioni e conseguente aumento di fatturato, sia diretto che indiretto. La proposta pare virtuosa, e non certamente costosa, per l’erario. Ma in ogni caso il settore immobiliare potrebbe essere aiutato anche con altre iniziative, la più importante delle quali sarebbe dare la possibilità alle imprese immobiliari di intestarsi, senza alcun onere tributario, gli immobili usati ricevuti in permuta da parte di acquirenti del loro nuovo.

Oggi molte trattative si arenano proprio per questo problema; chi desidera cambiare casa, chi desidera acquistare un ufficio o un negozio nuovo, molte volte deve vendere il precedente immobile. E l’impresa che vende il nuovo potrebbe essere interessata ad una permuta, anche solo parziale, ma l’onere tributario incide troppo.

Perché non consentire, come si è fatto per i concessionari di auto per quelle usate, di intestarsi abitazioni o anche uffici da rivendere come abitazione senza alcun pagamento di imposte, in perfetta neutralità? E magari ripristinare anche altre agevolazioni (poco costose, per l’erario) nel passato previsto nei confronti delle vendite fallimentari e delle procedure esecutive.

Era stata infatti concessa l’agevolazione di poter intestare gli immobili aggiudicati all’asta senza imposte, se non il pagamento di 600 euro, nel caso di acquirente impresa, che allora doveva necessariamente rivendere il bene entro cinque anni (dapprima erano solo due) o privati per la prima casa (da tenere almeno per cinque anni). E questo, dal 15 aprile 2016 al 30 giugno 2017 (per effetto di una proroga di 6 mesi, ora scaduta). Si trattava di una agevolazione che ha avuto poca applicazione pratica, anche per effetto dl troppo breve periodo di vigenza, agevolazione scaduta senza che si alzasse una sola voce in difesa di un provvedimento così utile. Costerebbe ben poco riproporla ora, anche a livello di sistema.