di Giuseppe Rebecca
Il Commercialista Veneto, N. 244

Il Ddl Legge di Bilancio 2018 (AS n. 2960) ha riaperto i termini per l'affrancamento del valore delle partecipazioni e dei terreni; aliquota sempre all'8% e scadenza del 30 giugno 2018. Tenendo anche conto della situazione di mercato, si ripropongono così le solite questioni, tra cui il caso, molto frequente, di una precedente rivalutazione a valori superiori a quelli di vendita. In particolare, si segnala come Agenzia delle entrate e Commissioni tributarie siano divise sulle implicazioni della rivalutazione al ribasso. Ma andiamo con ordine.

Da tempo è prevista la possibilità di variare, anche al ribasso, il valore già rivalutato, di terreni e di partecipazioni, (Agenzia delle entrate, circolari 47/E/2011 e 20/E/2016). Fino al 2014, ad aliquote invariate (4% per i terreni), nel caso di riduzione era sufficiente soltanto una nuova perizia, nulla più. Non si pagava nulla, ma non si aveva nemmeno diritto ad alcun rimborso. Qualora poi il corrispettivo di vendita fosse risultato inferiore al valore indicato nella relazione di stima, l'Agenzia delle entrate aveva ammesso una soluzione molto discutibile ( circolare numero 1 del 15 febbraio 2013, paragrafo 4.1), una sorta di meccanismo di "prezzo valore", per cui:

- nell'atto di vendita si devono indicare sia il corrispettivo sia il maggior valore di perizia;

- il venditore non realizza alcuna plusvalenza, essendo il primo termine inferiore al secondo, ma non perde i benefici della rivalutazione (benefici che, invece, vengono meno se la doppia indicazione non ha luogo);

- le imposte di registro, ipotecaria e catastale, a carico dell'acquirente, sono però liquidate sul maggior valore di perizia.

In alternativa, tutto ciò era superabile, redigendo una nuova perizia, al ribasso (si veda l'esempio di cui alla circolare 20/2016), opzione a costo zero solo in presenza di una riduzione di valore esattamente pari alla metà.

Si tratta di una tesi chiaramente insostenibile, sotto l’aspetto razionale e anche sostanziale. Era stata a suo tempo ventilata anche l’ipotesi di un cambio di linea interpretativa (vedasi Il Sole 24 Ore del 9 Aprile 2015), ma ciò non ha ancora avuto seguito alcuno. Anzi, l’Amministrazione Finanziaria ha ritenuto di confermare il suo orientamento con la Risoluzione 53 del 27/05/2015.

Il contenzioso su questo aspetto è già molto diffuso, e nel 2016 è intervenuta anche la Cassazione, in modo però non univoco.

Per la tesi dell’ impossibilità di accertamento, qualora il valore dichiarato fosse stato inferiore a quello periziato, abbiamo tre sentenze, tutte del 2016 (n. 19242 del 28 settembre, 24310 e 24316 del 29 novembre), accompagnate però da altre tre sentenze contrarie, sempre del 2016 (n. 14492 e 14693 del 15 luglio, 19465 del 30 settembre).

Riportiamo, dalla sentenza 24310 del 29 novembre 2016, una parte del provvedimento: “Non appare dunque sussistente alcun vincolo ai fini della determinazione del corrispettivo nella successiva vendita dell’immobile, non potendo in particolare ritenersi che il valore del cespite come rideterminato L. n. 448 del 2001, ex art. 7, costituisca valore legale inderogabile e condizione ostativa alla facoltà per il contribuente di alienare il bene ad un prezzo inferiore, dovendo pertanto escludersi la decadenza dal beneficio e la facoltà per l’Agenzia di accertare la plusvalenza secondo gli ordinari criteri ex artt. 67 e 68 T.U.I.R., con riferimento cioè al costo di acquisto del terreno. Il ricorso va dunque respinto e l’Agenzia delle Entrate va condannata alla refusione delle spese del presente giudizio”.

La precedente sentenza n. 19465 del 30 settembre 2016 però così si era espressa:

“Il valore indicato nella perizia non limita l’accertamento dell’Ufficio, come si evince dal succitato L. n. 448 del 2011, art. 7, comma 6 secondo il quale la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale (cfr. Cass. Sez. 5, 28 maggio 2014, n. 11960; Cass. Sez. 5, 6 giugno 2012, n. 9109)”.

Questa sentenza richiama poi a supporto la n. 9109 del 6 giugno 2012, sentenza, molto lunga, che non appare del tutto chiara e logica.

Invece la sentenza n. 19242 del 28 settembre 2016 così specificava: “in tema di plusvalenze di cui all’art. 81 (ora 67), comma 1, lett. a) e b) del D.P.R. n. 917 del 1986, per i terreni edificabili e con destinazione agricola, la mancata indicazione, nell’atto di vendita dell’immobile, del valore del cespite, così come rideterminato a norma dell’art. 7 della l. n. 448 del 2001, non costituisce condizione ostativa alla facoltà del contribuente di assumere valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello alla data del 1° gennaio 2002 individuato sulla base di una perizia giurata, attesa, a tal proposito, l’assenza di limitazioni poste dalla legge e l’irrilevanza di quanto, invece, previsto da atti non normativi, come le circolari amministrative”.

Tesi quindi del tutto contrastanti, da parte della Cassazione, almeno ad oggi.

Abbiamo poi molte sentenze di Commissioni Tributarie, anche regionali. Ne ricordiamo alcune (Commissione Tributaria Regionale di Venezia n. 427 del 29 marzo 2017, Lazio n. 3119/2017, Lombardia n. 5537 del 27 ottobre 2016 e n. 3836 del 28 giugno 2016, Bari n. 1178 dell’11 maggio 2016, Lombardia n. 4095 del 24 settembre 2015, Sardegna n. 134 del 27 marzo 2015, Brescia n. 1064 del 17 marzo 2015, Puglia n. 1111 del 15 maggio 2014, Lombardia n. 1902 del 10 aprile 2014, n. 449 del 28 gennaio 2014, n. 141 del 10 dicembre 2012, n. 169 dell’11 novembre 2011, Piemonte n. 11 del 10 febbraio 2011, Friuli Venezia Giulia n. 28 del 7 luglio 2010).

Allo stato attuale, tenuto conto del rilevante contenzioso ancora in essere, con numerose sentenze di Commissioni Tributarie, anche Regionali, come si è visto, contro la tesi dell’Agenzia delle Entrate, ci attendiamo ulteriori sentenze della Cassazione, che auspichiamo finalmente risolutive.