di Giuseppe Rebecca
Il Sole 24 ORE - Norme & Tributi - 24 maggio 2017

Il mercato immobiliare, nonostante timidi segni di ripresa, è ancora in crisi, sia per il nuovo che per l’usato. E un’importante fetta di mercato si trova di fatto bloccata. Riguarda il settore abitativo, e in particolare le famiglie già proprietarie di immobili, famiglie che vorrebbero magari cambiare casa, migliorando il loro standing abitativo. Ci vorrebbe uno strumento normativo che ne agevolasse la circolazione, a beneficio di tutti: degli utilizzatori, dei venditori, degli agenti immobiliari e anche del fisco. E invece questo facile strumento agevolativo, peraltro da tempo presente nel mercato delle auto usate, ancora non c’è.

Le famiglie possono avere un po’ di denaro, non voler o non poter accendere mutui (è proprio il caso di dire accendere) e desiderare di acquistare un’altra abitazione, mediante permuta di quella di proprietà, versando la differenza in contanti. Con i tempi sempre più lunghi necessari per rivendere una casa (oggi si va sull’anno) spesso è proposta una permuta proprio allo stesso venditore/impresa di costruzioni. Questa impresa, a meno di tenere l’immobile in preliminare per un lungo periodo di tempo (ma si corrono sempre rischi, anche in presenza di una eventuale procura irrevocabile) è alla fine obbligata a intestarsi il bene, con ciò sostenendo imposte d’atto rilevanti (circa il 10%). In un momento di estrema attenzione ai prezzi, si tratta di un onere eccessivo, che di fatto rende spesso inaccettabile la stessa proposta permuta. E così l’imprenditore edile non vende il bene nuovo e il privato non cambia casa.

Perché allora non proporre una cosa molto semplice, peraltro già avanzata in passato? Per le imprese costruttrici, o comunque per le società immobiliari che vendono immobili nuovi, perché non consentire, come per i concessionari di auto, di intestarsi abitazioni o anche uffici da rivendere come abitazione senza alcun pagamento di imposte, in perfetta neutralità, quindi? Con la proposta si dà sviluppo al settore, che ne ha estremamente di bisogno, si vende il nuovo e circola il vecchio. L’Erario incassa, così, le imposte sulle due vendite (ancorchè quelle sull’usato un po’ più avanti).

Nella situazione attuale, invece, su queste operazioni l’Erario non incassa alcunché, in quanto nemmeno più si fanno, queste permute, e tutto resta fermo. Va ricordato, del resto, che fino al 31 dicembre 2013, per gli acquisti di abitazioni effettuati da parte di imprese con oggetto esclusivo o principale la rivendita di immobili, che intendessero ritrasferirli entro tre anni, era prevista un’agevolazione, consistente nell’applicazione dell’imposta di registro nella misura ridotta dell’1%, in luogo del 7 per cento.

Dal 1° gennaio 2014, con la riforma della disciplina applicabile ai trasferimenti immobiliari a titolo oneroso (articolo 10, decreto legislativo 23/2011; articolo 23, decreto legge 104/2013), questa agevolazione è venuta meno, essendo ora applicabile l’imposta di registro nella nuova misura ordinaria del 9% anche in riferimento a tali trasferimenti.