di Giuseppe Rebecca 
IPSOA Immobili e proprietà, novembre 2017 

Il D.L. 3 ottobre 2006, n. 262 è intervenuto in merito all’accatastamento di beni a destinazione particolare, escludendo la possibilità di classificare in tale gruppo taluni immobili (o porzioni di questi ultimi) qualora presentino determinate caratteristiche, tra cui l’autonomia funzionale e reddituale. A seguito dell’introduzione di tale norma l’Agenzia del Territorio, con diversi documenti, ha alimentato un dibattito che dura da oltre 10 anni in merito al censimento di immobili nella categoria “E”. Gli equivoci nelle circolari e nei provvedimenti dell’Agenzia in merito al trattamento di talune realtà immobiliari sono moltissimi, si pensi ad esempio al caso delle stazioni e delle fiere.

Negli scorsi mesi anche la Commissione Tributaria di Bari si è pronunciata screditando l’interpretazione dell’Amministrazione Finanziaria e ritenendo i parcheggi e tutte le unità immobiliari di un aeroporto classificabili nella categoria “E”.

Introduzione

Il D.L. 3 ottobre 2006, n. 262 convertito in L. 24 novembre 2006, n. 286, è intervenuto sulla materia dell’accatastamento dei beni in categoria E all’art. 2, commi 40-41-42-43-44-45.

Nella norma è previsto il divieto, per le unità censite sotto le categorie E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9, di comprendere “immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale”.

Ricordiamo che la questione interessa prevalentemente per via della non assoggettabilità ad IMU degli immobili così censiti.

La norma impone, quindi, una diversa classificazione in presenza di:

1. un immobile o una porzione di immobile;

2. con destinazione ad un uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi;

3. con autonomia funzionale;

4. con autonomia reddituale.

La legge, quindi, mentre riconosce la categoria catastale E, e non poteva che essere così, ne esclude l’applicabilità a identificati beni con specifiche caratteristiche facenti parte di un più vasto complesso immobiliare.

Tali beni, che non possono più essere accatastati nella più ampia categoria E, devono avere autonomia funzionale e reddituale.

Per “autonomia funzionale” si deve intendere la possibilità del bene di essere utilizzato autonomamente rispetto alle altre porzioni immobiliari delle quali è parte, ancorché l’accesso ad esso possa avvenire attraverso spazi comuni ed in orari o con modalità stabilite da regolamenti o disciplinari (art. 1, comma 3).

Per “autonomia reddituale”, infine, si deve intendere la capacità del bene di produrre un reddito indipendente ed autonomo rispetto a quello ascrivibile agli altri cespiti ubicati nel complesso immobiliare di cui è parte (art. 1, comma 4). Nel disegno di legge di conversione del D.L. (atto Camera 1750) è chiarito che il classamento nell’appropriato gruppo catastale interessa gli spazi utilizzati a fini diversi e comunque non strumentali al servizio pubblico, quali negozi, uffici, banche, ristoranti. La relazione fa esplicito riferimento agli spazi collocati all’interno di stazioni ferroviarie, scali aeroportuali, porti marittimi, quali esempi degli immobili del suddetto gruppo E, all’interno del quale sono collocate anche le fiere.

In conclusione, il D.L. n. 262/2006 riguarda solo le parti di immobili “contenuti” nelle fiere, ma adibiti ed utilizzati autonomamente ad usi commerciali, non considerabili di servizio alla collettività.

Provvedimento Agenzia del Territorio del 2 gennaio 2007

Il legislatore ha previsto l’emanazione di un Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del Territorio (1), da adottare entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto-legge, al fine di stabilire le modalità tecniche e operative per l’applicazione delle nuove disposizioni. Il provvedimento doveva essere attuato “entro novanta giorni dalla entrata in vigore” del decreto legge, stabilita dall’art. 48 del decreto stesso nel giorno della pubblicazione, il 3 ottobre 2006. Quindi il termine per l’emanazione del provvedimento risulta essere il 1° gennaio 2007.

Tale provvedimento, emanato il 2 gennaio 2007, in G.U., 9 gennaio 2007, stabilisce, tra l’altro, che: - sono considerati strumentali solo gli immobili utilizzati esclusivamente per l’erogazione del servizio pubblico;

- autonomia “funzionale” significa possibilità di utilizzare l’immobile o la porzione di immobile in modo autonomo rispetto al resto del complesso, anche nel caso in cui l’accesso possa avvenire da spazi comuni e nell’ambito di orari e regole stabiliti da regolamenti, disciplinari, o simili;

- si configura l’autonomia reddituale quando il bene è in grado di produrre un reddito indipendente ed autonomo da quello ascrivibile agli altri cespiti ubicati nel compendio.

È da notare come il criterio della “localizzazione”, per il quale la categoria di appartenenza dell’immobile principale doveva essere, per così dire, assorbente rispetto a diversi utilizzi di specifiche porzioni del complesso, venga contrastato, giustificando la sua passata esistenza con una realtà economica ben diversa dall’attuale.

Anche il provvedimento attuativo, quindi, distingue tra gli immobili “contenitore” di pubblica utilità e quelli commerciali “contenuti” al loro interno.

La circolare n. 4/T del 2006 dell’Agenzia del Territorio

La corposa circ. n. 4/T del 16 maggio 2006 dell’Agenzia del Territorio, [1] titolata: “Modalità di individuazione e classamento delle unità immobiliari urbane censibili nei gruppi speciale e particolare D ed E”, era già intervenuta per dettare i criteri di individuazione delle categorie catastali speciali D ed E. Ed è proprio questa circolare che “innova” la situazione, chiedendo di accatastare i padiglioni fieristici in D/8, interpretazione non confermata dal D.L. n. 262/2006 che in effetti così non dice. Rimandando alla completa circolare per una analisi dettagliata della questione, qui si riportano le nozioni base illustrate.

“Art. 4 del R.D.L. n. 652 del 1939 “Si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diverse dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo”.

Il successivo art. 5 dello stesso regio-decreto-legge definisce il concetto di unità immobiliare urbana prevedendo che “si considera unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio”.

L’art. 40 del d.P.R. n. 1142 del 1949 specifica che costituisce una distinta unità immobiliare urbana “ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente”. In definitiva, tali norme affermano che gli immobili devono essere censiti sulla base delle loro caratteristiche intrinseche derivanti dalla loro destinazione oggettiva e reale, e non possono essere inglobati nella struttura censita in categoria E. Si può ricordare, sul punto, la sentenza della Cass. 28 luglio 2005, n. 15863 secondo la quale i manufatti insistenti in una area portuale, non adibiti a funzioni tipiche di una stazione portuale, non possono essere classificati nella categoria E.

Fino a qui, non si può che concordare. Sempre la circ. n. 4/2006 così si esprime per quanto concerne le fiere.

“b) Fiere, spazi espositivi, mostre, mercati, compendi commerciali et similia. Come è noto, nella categoria E/4 sono censiti gli immobili costituiti da speciali “recinti chiusi”, finalizzati ad ospitare mercati o ad essere utilizzati per posteggio bestiame. Detta locuzione è tratta dalla citata Istruzione IV, che nulla poteva prevedere, allora, in merito agli immobili adibiti a fiera campionaria. Al riguardo, è da evidenziare, come l’attività fieristica interessi di norma più complessi immobiliari, che raggiungono anche una dimensione comprensoriale. Di fatto i complessi in questione sono in grado di ospitare anche in via permanente sezioni espositive e spazi ricettivi (musei, sale convegni ed attività connesse al ristoro ed all’ospitalità, ecc.), suscettibili di utilizzo autonomo. Inoltre, si evidenzia come le costruzioni ospitanti le attività fieristiche siano dotate ordinariamente di molteplici impianti tecnologici, come quelli antincendio, anti-intrusione e reti di distribuzione di energia e dati.

In tale contesto, occorre attribuire al nucleo fieristico la categoria D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni - ed a ciascuna porzione individuabile come cespite indipendente la categoria più appropriata.

Costituisce eccezione a tale indirizzo il caso in cui l’unità immobiliare destinata a fiera sia costituita soprattutto da aree scoperte, di volta in volta appositamente attrezzate con strutture e stand amovibili per le esigenze espositive, attrezzate unicamente con semplici costruzioni destinate a soddisfare le esigenze primarie (biglietteria, servizi igienici, accoglienza, ecc.). Solo in tale fattispecie, che rappresenta una naturale evoluzione del concetto di “recinto”, l’unità immobiliare è censita nel gruppo E ed in particolare nella categoria E/4.

Ai fini dell’individuazione delle unità immobiliari e dell’attribuzione delle corrispondenti categorie, è opportuno applicare i criteri analoghi a quelli adottati per i complessi commerciali, siti al di fuori dei centri abitati, denominati “outlet” che, pur essendo caratterizzati da servizi comuni, presentano unità commerciali autonome e capaci di produrre, con caratteri di ordinarietà, un reddito proprio. Al riguardo è opportuno precisare come tra i caratteri ordinari rilevi anche quello di stabilità dimensionale e distributiva delle unità immobiliari presenti nei compendi commerciali in esame (outlet) ed in quelli assimilabili. Ne discende che, laddove dette unità siano caratterizzate da flessibilità planimetrica e volumetrica, in ragione di elementi mobili di partizione di un unico “open space”, che ne definiscono i perimetri ed i volumi in modo precario, le stesse possono essere oggetto di una denuncia unitaria con classamento nella categoria D/8”. Nell’allegato relativo alle categorie catastali queste sono le caratteristiche indicate:

“D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

Sono compresi in essi: [...] fiere, spazi espositivi, mostre, mercati [...]”.

“E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche

[...] l’unità immobiliare destinata a fiera costituita soprattutto da aree scoperte, di volta in volta appositamente attrezzate con strutture e stand amovibili per le esigenze espositive, attrezzate unicamente con semplici costruzioni destinate a soddisfare le esigenze primarie (biglietteria, servizi igienici, accoglienza, etc.). Solo in tale fattispecie, che rappresenta una naturale evoluzione del concetto di “recinto”, l’unità immobiliare è censita nel gruppo E ed in particolare nella categoria E/4 (esenti permanentemente dalla imposta fabbricati)”.

In definitiva, secondo l’Agenzia del Territorio i padiglioni fieristici vanno accatastati nella categoria D/8; solo le aree nella categoria E/4. Ed è proprio questa presa di posizione che non si condivide. Peraltro, sempre la stessa circolare, al punto 3.1.2 così invece argomenta:

“Di contro la qualificazione nel gruppo ‘E’ è propria di quegli immobili con una marcata caratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale, tale da non permettere l’inserimento in categorie ordinarie o speciali e che esulano da una mera logica di commercio e di produzione industriale”.

Si ricorda che la categoria D/8 ricomprende gli opifici e le costruzioni destinate specificamente all’esercizio di attività produttive o commerciali e non suscettibili di altra destinazione, senza radicali trasformazioni.

Ciò in ogni caso contrasta anche con quanto affermato dalla VI Commissione della Camera in data 22 marzo 2005 relativamente alla questione “classificazione catastale dei complessi fieristici”. Il tentativo dell’amministrazione finanziaria di accatastare le fiere in categoria D/8 era infatti iniziato già nel 2005. L’Onorevole Renzo Patria aveva segnalato come alcune Agenzie del Territorio avessero cambiato la classificazione catastale delle fiere, da E/9 a D/8 (interrogazione a risposta immediata in Commissione della Camera presentata il 15 marzo 2005, n. 5-04128).

La risposta del 22 marzo 2005 è stata molto chiara: solo gli immobili con caratteristiche diverse dalle fiere vanno accatastati in categorie specifiche. I padiglioni fieristici nella categoria E.

Infatti, così specificamente si afferma nella risposta:

“Ciò stante, come riferito dall’Agenzia del Territorio, gli immobili in questione, qualora per le loro specifiche caratteristiche non rientrano nelle altre categorie e per gli stessi sia presente un interesse pubblico diffuso, continuano ad essere censiti nel gruppo “E” ed in particolare nella categoria E/4. L’Agenzia del Territorio ha anche evidenziato che, di norma, gli immobili adibiti a complessi fieristici sono composti da più fabbricati ed aree con diverse utilizzazioni sia riguardo all’uso specifico, che alla periodicità dello stesso uso nell’arco dell’anno”. Non convince in ogni caso l’atteggiamento dell’Amministrazione Finanziaria che, in assenza di norme che a ciò la autorizzino, vorrebbe considerare i padiglioni fieristici in categoria D/8.

La circolare n. 4/T del 13 aprile 2007

C’è poi anche la circ. 13 aprile 2007, n. 4/T, sempre dell’Agenzia del Territorio, avente ad oggetto l’accatastamento delle porzioni immobiliari inserite in immobili della categoria E (eccetto E/7 ed E/8). La circolare si richiama al D.L. 262/2006 e riconferma le conclusioni della circ. n. 4/T del 16 maggio 2006, circolare tra l’altro emessa, come già evidenziato, prima della emanazione del D.L. in questione.

Ricordiamo come il D.L. n. 262/2006 nulla abbia detto circa l’accatastamento specifico dei padiglioni fieristici. [2]

Anche questa circolare nulla dice di specifico sulle fiere, se non nell’allegato nel quale, alla voce “E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche” si prevede l’accatastamento nella categoria D/8 dei padiglioni fieristici.

Nel testo della circolare mai si prevede alcunché in tal senso, che pare quindi interpretazione non motivata e senza il sostegno della legge di riferimento.

Così specificamente è indicato nel citato allegato: “Rientrano in questa categoria le unità immobiliari destinate a fiera, spazi espositivi, mostre, mercati e simili costituite soprattutto da aree scoperte, saltuariamente attrezzate con strutture e stand amovibili per le esigenze espositive, e con modeste costruzioni destinate a soddisfare alcune esigenze primarie (biglietteria, servizi igienici, accoglienza, etc.).

Quando tali compendi sono composti da più fabbricati ed aree con diverse utilizzazioni sia riguardo all’uso specifico che alla periodicità dello stesso uso nell’arco dell’anno è necessario provvedere alla suddivisione del complesso in relazione alle diverse porzioni a destinazione omogenea, secondo i seguenti principi.

Gli immobili della fattispecie, compresi gli impianti fissi e le aree connesse, ancorché di natura demaniale si accertano:

A) per la parte strettamente funzionale alle attività fieristiche, come unica unità immobiliare censibile nella categoria D/8 e comprendente di norma: - biglietterie, sale di attesa, locali adibiti ad uffici a diretto servizio di gestione del complesso;

- servizi igienici;

- parcheggi auto siti all’interno del perimetro del complesso fieristico, ad uso del personale dipendente o degli espositori;

- magazzini merci, piazzali deposito merci, piani caricatori;

- impianti di trasformazione e produzione dell’energia elettrica per assicurare la continuità dei servizi; - impianti di stoccaggio e distribuzione carburanti ad uso interno del complesso fieristico; - padiglioni ed aree destinate all’esposizione, con relative pertinenze;

- locali destinati al personale adibito alla vigilanza e alla sicurezza; - pronto soccorso;

ogni altro spazio o locale strettamente strumentale all’esercizio delle funzioni coerenti con la destinazione d’uso.

B) come distinte unità immobiliari, censibili nelle specifiche categorie ordinarie o speciali, gli immobili o loro porzioni, laddove autonomi per funzionalità o redditività e destinati a:

- abitazione o foresterie;

- bar-caffè;

- ristoranti;

- rivendite di giornali, tabacchi;

- negozi di vendita od esposizione di qualsiasi merce;

- centri commerciali;

- alberghi, ostelli;

- uffici pubblici o privati;

- caserme per gli Organi di vigilanza e sicurezza;

- musei, pinacoteche;

- sale convegni;

- scuole;

- magazzini, aree di deposito per stoccaggio container o merci in genere; - autosilos e aree a parcheggio;

- altre destinazioni autonome rispetto al servizio espositivo.

Qualora per gli immobili in argomento non sia possibile definire le diverse porzioni aventi autonomia reddituale e funzionale, l’accatastamento dovrà avvenire nella categoria catastale corrispondente all’uso prevalente dell’unità immobiliare (categoria D/8)”.

L’equivoco dell’Agenzia del Territorio

L’Agenzia del Territorio equivoca, e pare non rendersene conto.

Si ricorda che la problematica qui esaminata, molto semplice, riguarda l’accertamento delle unità urbane con autonomia funzionale e reddituale in ambito già censito in categoria E. Si limita l’analisi, per un momento, alle stazioni e alle fiere.

In tutti e due i casi si tratta di complessi con valenza di servizio pubblico, caratterizzata dalla presenza anche di più unità con utilizzi diversi (edicole, bar, negozi, ristoranti, ecc.).

Non si vede alcuna differenza tra le due tipologie di beni, e nemmeno può esserci. Tutte e due queste categorie di immobili sono sempre state accatastate nella categoria E; ora si tratta, correttamente, di accatastare in maniera autonoma specifiche unità destinate ad attività diverse.

Vediamo cosa ha sostenuto l’Agenzia del Territorio per le stazioni in tre diversi documenti e precisamente nei seguenti:

5.1) Circ. n. 4/2006 n. 36338 del 16 maggio 2006; 5.2) Provv. 2 gennaio 2007 dell’Agenzia del Terri-

torio;

5.3) Circ. n. 4/2007 Prot. 30427 del 13 aprile 2007.

Circ. n. 4/2006 n. 36338 del 16 maggio 2006 - Punto 2.3

“Di fatto si deve rimarcare come, fino alla prima metà del secolo XX, negli apparati di stazione le porzioni di immobili destinate alle attività non strettamente connesse al trasporto (come bar, rivendite e similari) costituivano in genere fattispecie marginali o comunque scarsamente frequenti e per di più i diritti reali in capo ai suddetti immobili erano di norma riconducibili allo Stato.

In tale particolare contesto, dunque, ai fini del classamento, era stata attribuita maggiore rilevanza ai requisiti di “destinazione prevalente” e di “localizzazione” rispetto a quelli di autonoma utilizzabilità e redditività, nonché ai criteri oggettivi, quali la destinazione e le altre caratteristiche fisiche, di ogni “cespite indipendente”.

Nel periodo intercorso dall’epoca di formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano all’attualità, come già precisato in premessa, sono intervenuti profondi mutamenti di natura oggettiva e soggettiva nella peculiare tipologia del patrimonio immobiliare in parola. In particolare, per le più rilevanti infrastrutture relative ai trasporti pubblici, si è assistito ad un progressivo e radicale processo di parcellizzazione delle attività con cessione a soggetti terzi di rami di attività collaterali a quello istituzionale, con una crescente attenzione all’utilità produttiva anche nella gestione dei servizi pubblici.

Detti fenomeni hanno, di fatto, mutato il quadro di riferimento, rendendo quindi necessaria una complessiva rivisitazione dei criteri di individuazione dei beni riconducibili nella nozione di unità immobiliare, sia essa stazione per trasporti terrestri, marittima, aeroportuale o portuale, ovvero di diversa destinazione funzionale.

Al riguardo, si ritiene che il citato criterio localizzativo necessiti di una rilettura che superi la nozione geografica di “recinto” e tenga conto della nuova realtà ed in particolare della destinazione funzionale e delle caratteristiche proprie di ciascuna unità immobiliare, in conformità a quanto stabilito dalla normativa catastale.

Più precisamente si ritiene che siano da ricomprendere nell’unità immobiliare-stazione esclusivamente gli immobili o loro porzioni strumentali all’attività del trasporto, vale a dire solo quegli immobili utilizzati a titolo esclusivo dal soggetto giuridico erogante il servizio pubblico per l’esercizio della propria specifica attività”.

“L’insieme degli immobili afferenti alla stazione, nel senso sopra precisato, non può pertanto essere riferito ad un luogo fisico continuo, ma ad un contesto astratto definito da relazioni strettamente funzionali.

Il criterio localizzativo, cioè, non può costituire il parametro di riferimento essenziale, allorché nell’ambito del “recinto stazione” siano individuabili costruzioni o loro porzioni destinate ad attività, per così dire “non istituzionali”, in quanto non strettamente correlabili al trasporto.

Di conseguenza gli eventuali esercizi commerciali, immobili a destinazione ricettiva od altro, pur ricompresi nel recinto di una stazione od aeroporto (ad es. dutyfree, centri commerciali, dormitori, ostelli, depositi per le merci, bar, ristoranti, ecc.) devono essere censiti sulla base delle loro caratteristiche intrinseche derivanti dalla loro destinazione oggettiva e reale e non possono essere inglobati nell’infrastruttura utilizzata per trasporto pubblico, avente classamento nella categoria E/1. Quanto precisato per le infrastrutture dei trasporti pubblici è chiaramente estensibile, analogicamente, a tutte le altre categorie caratterizzate da similari articolazioni funzionali”.

Sull’argomento si segnala, fra l’altro, l’orientamento della Corte di cassazione che, con sentenza 28 luglio 2005, n. 15863, riguardante il classamento di unità immobiliari site in un’area portuale, ha statuito che “... tutti i manufatti non adibiti a funzioni tipiche di una stazione portuale, ma destinati ad ordinarie utilizzazioni, non potevano essere collocati [...] nella categoria E solo perché ubicati nella zona portuale”. [3]

Quindi, molto chiaramente, in caso di stazioni e porti, categoria catastale E per le stazioni e i porti in senso stretto, categorie catastali diversificate per le altre unità autonome, ancorché inserite nella stessa area.

Provvedimento 2 gennaio 2007 dell’Agenzia del Territorio (all. 8)

Lo stesso concetto è ribadito dal provvedimento 2 gennaio 2007 sempre dell’Agenzia del Territorio (allegato A, punto 2, b) (all. 8).

Così testualmente si afferma:

“Un esempio chiarificatore è rappresentato dall’insieme degli immobili ferroviari costituenti ciascuna stazione. In particolare, la stessa definizione fa rientrare nella nozione di ‘stazione’ una serie di altri beni (ad esempio, fabbricati viaggiatori, locali adibiti ad ufficio, dormitori, ristoranti, caffè, rivendite di giornali, tabacchi e bar, locali del dopolavoro, magazzini merci, piano caricatori, cabine, fabbricati isolati per l’alloggio del personale, ecc.) purché interni al “recinto” della stazione medesima e situati nel tratto limitato dagli scambi estremi della stazione (in modo similare, con riferimento alle autostrade, è stabilito che ogni fabbricato o gruppo di fabbricati costituente ciascuna stazione, sia accertato come unità immobiliare, anche se comprende alloggi, dormitori, rivendite e magazzini). In base alle nuove disposizioni, sono considerate censibili nelle categorie del gruppo “E” (E/1 nel caso specifico) le unità immobiliari “stazione” costituite esclusivamente da quegli immobili o loro porzione strettamente strumentali all’attività di trasporto, vale a dire solo quelle porzioni utilizzate a titolo esclusivo dal soggetto giuridico erogante il servizio pubblico per l’esercizio della propria attività.

L’insieme degli immobili afferenti alla stazione, nel senso sopra precisato non può, pertanto, essere riferito ad un luogo fisico continuo, ma ad un contesto astratto definito da relazioni strettamente funzionali. Il criterio localizzativo non costituisce il parametro di riferimento essenziale, allorché nell’ambito del “recinto stazione” siano individuabili costruzioni o loro porzioni destinate ad attività non strettamente correlabili al trasporto.

Di conseguenza gli eventuali esercizi commerciali, immobili a destinazione ricettiva od altro, pur ricompresi nel recinto di una stazione od aeroporto (ad esempio, dutyfree, [N.d.A.: locali dove si esercita la vendita di prodotti esenti da dogana], centri commerciali, dormitori, ostelli, depositi per le merci, bar, ristoranti, ecc.) devono essere censiti sulla base delle loro caratteristiche intrinseche derivanti dalla destinazione oggettiva e reale.

Quanto precisato per le infrastrutture dei trasporti pubblici è chiaramente estensibile, analogamente, a tutte le altre categorie caratterizzate da similari articolazioni funzionali”.

Circolare n. 4/2007 Prot. 30427 del 13 aprile 2007

Infine, la Circ. n. 4/2007 Prot. 30427 del 13 aprile 2007 dell’Agenzia del Territorio, sempre sull’argomento, ribadisce che:

“In sostanza, vanno distinte, ai fini del mantenimento degli immobili nel gruppo E, non le destinazioni semplicemente strumentali all’esercizio delle attività censite nel medesimo gruppo, ma soltanto quelle “strettamente” strumentali, ad esempio, con specifico riferimento alle “stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei” (categoria E/1), che rappresenta il caso tipico più complesso, occorre individuare quali attività siano strettamente funzionali alle destinazioni catastali menzionate, al fine di ricomprendere nella stessa categoria E/1 solo quegli immobili o loro porzioni ospitanti tali attività.

Ricadono senz’altro in tale ambito i fabbricati o locali utilizzati dai viaggiatori e dal personale adibito al servizio di trasporto, come le biglietterie, le sale d’attesa, le sale di controllo del traffico, i servizi igienici ad uso dei viaggiatori o del personale, le aree occupate dai binari (ovvero da piste aeroportuali o moli marittimi) e dalle banchine destinate al servizio pubblico, ivi comprese quelle adibite alla movimentazione delle merci, i parcheggi siti all’interno del perimetro della stazione fruibili dal personale dipendente, le aree di rispetto o adibite alla sosta dei veicoli di trasporto asserviti alla stazione, i locali utilizzati per il pronto soccorso, quelli adibiti a deposito bagagli, nonché i locali, di limitata consistenza, destinati ai servizi d’ordine e sicurezza, allorché collocati nei fabbricati ospitanti la stazione.

Costituiscono altresì cespite unico con la “stazione”, strettamente funzionali alla gestione della infrastruttura del trasporto, le torri di controllo, i magazzini e le aree per il deposito temporaneo delle merci, le aree o officine destinate alla manutenzione ordinaria dei mezzi di trasporto, gli impianti di trasformazione e produzione di energia elettrica, necessari ad assicurare la continuità nella funzionalità della stazione, gli impianti di stoccaggio e distribuzione di carburanti finalizzati al servizio di trasporto nell’ambito della stazione ed ogni altro spazio o locale indispensabile all’esercizio del pubblico trasporto.

Di contro, costituiscono unità immobiliari autonome, censibili nelle categorie ordinarie o speciali, le abitazioni o foresterie, i locali ospitanti bar o ristoranti, le rivendite di giornali e di tabacchi, i locali adibiti a vendita o esposizione di qualsiasi altra merce, i centri commerciali, gli alberghi, gli ostelli e gli uffici pubblici o privati.

Vengono altresì considerate unità immobiliari autonome, le caserme per gli organi addetti alla vigilanza e alla sicurezza se ospitati in specifici fabbricati, gli hangar ed i capannoni per la costruzione e/o manutenzione straordinaria periodica dei veicoli, le autorimesse e le aree di parcheggio appositamente realizzate ed altre destinazioni autonome rispetto ai servizi di pubblico trasporto”. Nell’allegato, alla voce E/1, così si conclude: “E/1 - Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei

Gli immobili della fattispecie destinati al soddisfacimento del pubblico trasporto, compresi gli impianti fissi e le aree connesse, ancorché di natura demaniale si accertano:

A) per la parte strettamente funzionale al pubblico trasporto, come unica unità immobiliare, da censire nella categoria E/1 e comprendente di norma: - i fabbricati o i locali viaggiatori (compresi biglietterie, sale di attesa e di imbarco, locali adibiti ad uffici a diretto servizio di gestione della stazione), ...”.

Ora, non si comprende perché situazioni immobiliari simili, a fronte di una stessa identica norma, siano state trattate in modo diverso dall’Agenzia del Territorio.

Per le stazioni e gli aeroporti, come si è visto, l’unità immobiliare di base è chiaramente in categoria E, mentre bar, ristoranti e negozi vanno accatastati nelle categorie specifiche.

Per le fiere non può che essere esattamente la stessa cosa: bar, ristoranti e negozi vanno accatastati nelle loro categorie specifiche, la fiera nel suo complesso è da accatastare in categoria E/9.

Il catasto negli aeroporti

La Commissione Tributaria di Bari (n. 447/10/2017 del 13 febbraio 2017, Il Sole 24 ore del 26 giugno 2017) ha ritenuto che parcheggi ed anche altri locali inseriti in un aeroporto siano funzionali al “servizio passeggeri”, e pertanto classificabili nella categoria E questo sarebbe dimostrato dal fatto che la conduzione è legata alle direttive rilasciate dalla società concessionaria e anche dall’ENAC “per soddisfare le esigenze degli utenti del servizio di trasporto aereo”. Nello stesso senso, Sez. CTR Bari 174 del 20 gennaio 2017.

Ma siamo sicuri che bastino delle direttive per far classificare queste unità, che pure dispongono di autonomia reddituale e funzionale, nella categoria E, categoria che è esentata da IMU?

Non ne siamo del tutto convinti.

Tali beni, per poter essere accatastati nella più ampia categoria E, non devono avere autonomia funzionale e reddituale.

Nel caso specifico parrebbe che questa autonomia ci fosse.

I richiami che fanno i giudici della CTR di Bari più sopra citata non paiono del tutto conferenti. L’ordinanza della Cass., SS.UU., n. 23322/2009 si riferisce infatti alla necessità, per gli enti pubblici che gestiscono strutture aeroportuali, di indire gare per l’affidamento di servizi a terra.

È vero che il servizio di sosta nell’area antistante all’aeroporto (di questo si trattava, infatti) è funzionalmente diretto a soddisfare interessi degli utenti, ma da ciò non pare possa derivare l’applicazione della stessa categoria catastale dei beni. Anche la richiamata direttiva (2014/23/UE) si riferisce all’aggiudicazione dei contratti di concessione, non alla classificazione catastale.

Mentre la norma è chiara per quanto concerne le attività commerciali, pur esse regolamentate, (ristorante, bar, negozi) in effetti per i parcheggi un margine di incertezza può comunque esserci. Ricordiamo per analogia, anche due altre sentenze, sempre sul tema dell’accatastamento nelle categorie E. Riguardano gli impianti di risalita, classificati appunto in categoria E. La CT II grado di Trento (sentenza 31 del 3 aprile 2017, Rel. Chiettino) ha ribadito che i locali commerciali collegati agli impianti vanno classificati nelle normali categorie, mentre la CTR Venezia (22 ottobre 2015, n. 1593 - Rel. Lorenzo Napolitano) aveva dato ragione al contribuente, che eccepiva l’accatastamento in categoria E sempre di impianti di risalita, come in effetti era corretto.

Conclusioni

L’art. 2, commi 40 ss., D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, convertito con modificazioni in L. 24 novembre 2006 n. 286 ha dettato norme specifiche in materia di classificazione degli immobili, ed in particolare per immobili censiti nelle categorie classificate nel “gruppo E”.

Più in particolare, per immobili o porzioni di immobili con autonomia funzionale ed economica, destinati ad uso commerciale, industriale, uffici privati ovvero ad uso diverso, l’accatastamento non può essere in categoria E. Questo hanno appunto chiarito il comma 40 ss. del D.L. n. 262, il che in effetti appare corretto.

La legge non ha introdotto alcuna novità di rilievo, limitandosi a sottolineare, relativamente ai complessi immobiliari polifunzionali, la necessità di verificare l’effettiva destinazione dei singoli spazi interni.

In questi anni, infatti, alcuni specifici complessi immobiliari, tra cui essenzialmente le infrastrutture dei trasporti pubblici, hanno subito profondi cambiamenti. Quello che un tempo era l’unico spazio destinato all’uso pubblico del trasporto, oggi si è diversificato e “parcellizzato”, con l’introduzione di attività diverse di natura tipicamente commerciale. Si pensi, ad esempio, ai negozi all’interno delle stazioni.

Tenuto conto di questo mutato contesto socio economico, il legislatore ha conseguentemente ritenuto opportuno segnalare la necessità di un’attenta valutazione dei complessi immobiliari che soddisfano esigenze pubbliche, ossia di quelli tradizionalmente classificati nelle categorie E, affermando che al loro interno si devono comprendere solo spazi funzionali all’attività di interesse collettivo, non invece spazi destinati ad altre attività commerciali.

Così, le unità immobiliari comprese all’interno dello spazio, ma destinate stabilmente all’esercizio di attività “non istituzionali”, non possono essere classificati dalla categoria E. E ciò è del tutto evidente, se si considera il concetto di unità immobiliare e la natura delle unità classificabili in E. Questo è il quadro normativo, che, è bene sottolineare, non è mai mutato. Si è solo reso necessario porre una maggiore attenzione per l’evoluzione dei complessi immobiliari polifunzionali. Per quanto concerne le Fiere, non sono intervenute novità sostanziali. L’applicazione ai poli espositivi della categoria catastale E ne ha tradizionalmente valorizzato la funzione di sostegno e promozione dei contatti e degli scambi economici, funzione di primario interesse pubblico nelle economie avanzate. In mancanza di cambiamenti normativi specifici, non c’è motivo per sostenere che le fiere non siano accatastate in categoria E, salvo evidentemente tutti gli immobili destinati ad attività commerciali diverse (come chiarito dalla legge che a ciò si è riferita).