di Emanuele Re e Giuseppe Rebecca
Il Sole 24 ORE- 21 dicembre 2015

La riapertura dei termini per la rivalutazione dei terreni, prevista dal Ddl Stabilità, riporta in pri­mo piano l’annosa questione del­la cessione a un valore inferiore a quello periziato.

Da qualche anno l’amministrazione ha ammesso la possibilità di modificare il valore rivalutato, anche al ribasso. Fino al 2014, es­sendo rimaste invariate le aliquo­te (4% per i terreni o per i fabbri­cati da demolire), nel caso di ridu­zione del valore era sufficiente una nuova perizia. Non si pagava nulla, ma per contro non si aveva diritto ad alcun rimborso. Con la nuova aliquota all’8%, invece, va fatta qualche valutazione in più.

Il valore di perizia rappresenta il valore minimo ai fini della de­terminazione delle imposte di re­gistro, ipotecaria e catastale. Tut­tavia, per evitare le problemati­che che possono insorgere, ai fini delle imposte sul reddito, nel mo­mento in cui il corrispettivo di vendita risulti inferiore al valore indicato nella relazione di stima, la prassi delle Entrate (circolare 1/E/2013, 4.1) ha ammesso una sorta di meccanismo del “prezzo valore”, per cui:

- nell’atto di vendita si indica­no sia il corrispettivo, sia il valo­re di perizia;

- il contribuente non realizza al­cuna plusvalenza, essendo il pri­mo termine inferiore al secondo, ma non per dei benefici della rivalutazione (benefici che, invece, vengono meno se la doppia indi­cazione non ha luogo); e le imposte di registro, ipoteca­ria e catastale sono liquidate sul valore di perizia.

Dopodiché, per evitare di pa­gare le imposte su questa base imponibile, è possibile redigere una nuova perizia al ribasso per adeguare il valore del terreno al­le minori quotazioni del merca­to immobiliare.

Ora, con il passaggio dal 4% al­l’8% dell’aliquota dell’imposta sostitutiva, lo scenario è variato. Si prenda, ad esempio, un’area edificabile periziata in passato a 1.200.000 euro il cui valore oggi è pari a 1.000.000 euro.

La scelta di redigere la perizia al ribasso non è più a costo zero: l’imposta sostitutiva dovuta è, infatti, pari a 80.000 euro (l’8% di 1.000.000), dalla quale, scompu­tando la precedente imposta di 48.000 euro (il 4% di 1.200.000), si ottiene un onere netto di 32.000 euro. In pratica, il “costo zero” si avrebbe solo in presenza di una riduzione di valore esatta­mente della metà.

Le parti potrebbero, alternati­vamente, accordarsi nel senso di non redigere la perizia al ribasso e di indicare nell’atto di vendita il corrispettivo pattuito e il prece­dente valore di perizia (1.200.000 euro), di modo tale che su quest’ultimo valore venga effettivamente calcolata l’impo­sta di registro (le imposte ipote­caria e catastale non rappresen­tano, invece, più un problema, essendo dal 1° gennaio 2014 de­terminate in misura fissa).

L’accordo tra le parti potrebbe essere quello per cui rimane a ca­rico dell’acquirente l’imposta do­vuta sul corrispettivo di vendita, mentre l’eccedenza è posta a carico del venditore.

Riprendendo l’esempio in pre­cedenza proposto, rimarrebbe a carico del venditore il 9% di im­posta di registro sulla differenza di 200.000 euro, ovvero l’importo di 18.000 euro, sensibilmente in­feriore a quello che occorrerebbe versare con la nuova perizia del bene alla data del 1° gennaio 2016.

Più nel dettaglio, il break even point viene raggiunto nel mo­mento in cui il terreno ha perso circa il 24% del valore rispetto al­la precedente perizia. Ripren­dendo l’esempio, l’equivalenza si avrebbe nel momento in cui il nuovo valore si attestasse a 917.650 euro, situazione nella quale si dovrebbero versare 25.412 euro sia nell’ipotesi del­l’accollo di parte dell’imposta di registro da parte del venditore, sia in quella della perizia al ribasso con scomputo della prece­dente imposta sostitutiva (senza tenere conto dei costi professio­nali della perizia).

Qualora non venga perfezio­nato il nuovo affrancamento e si decida di dichiarare un valore in­feriore nell’atto di trasferimento, il rischio accertamento è dietro l’angolo. Ciò è stato confermato dalla risoluzione 53/E/2015, che ha ammesso soltanto scostamen­ti poco significativo e tali da esse­re imputati a meri errori.

Esempi

Due casi di applicazione della rivalutazione di terreni e quote

1) LA DOPPIA RIVALUTAZIONE DEL TERRENO

• Carlo Bianchi ha acquistato nel 2005 un terreno edificabile pagandolo 60.000 euro

• Nel 2012 ha rivalutato il costo di acquisto mediante asseverazione di una perizia che ha stimato il valore del bene in 90.000 euro con versamento dell’imposta sostitutiva di 3.600 euro (4% di 90.000)

• In vista di una prossima vendita dell’area, decide di sfruttare la riapertura dell’agevolazione portando il costo di acquisto a 130.000 euro

CALCOLI

• Il contribuente è tenuto a rivolgersi a un tecnico abilitato che dovrà predisporre una perizia attestante quest’ultimo valore (130.000 euro)

• Dovrà, inoltre, versare l’imposta sostitutiva calcolata come differenza tra l’importo ottenuto applicando l’aliquota dell’8% sul nuovo valore di perizia (8% di 130.000 = 10.400) e l’imposta già versata con la prima rivalutazione (3.600)

• L’imposta dovuta ammonta, quindi, a 6.800 euro (10.400 - 3.600) e potrà essere versata in unica soluzione entro il 30 giugno 2016 o in tre rate annuali con interessi del 3% sulle rate successive alla prima

2) L’AFFRANCAMENTO DELLA QUOTA NELLA SPA

• Mario Rossi detiene una partecipazione del 10% in una Spa il cui costo fiscale è pari a 20.000 euro

• Per aderire alla rivalutazione del costo, il contribuente incarica un commercialista che provvederà ad asseverare la perizia di stima. Ipotizziamo che all’intero patrimonio sociale venga attribuito un valore, al 1° gennaio 2016, di 700.000 euro

• Conseguentemente, il valore attribuito alla frazione del patrimonio netto rappresentativa della quota di Mario Rossi ammonta a 70.000 euro (10% di 700.000).

CALCOLI

• Anche se si tratta di una partecipazione non qualificata, l’ultima versione della norma prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’8% calcolata sul valore di perizia

• L’importo della sostitutiva da versare entro il 30 giugno 2016 ammonta, quindi, a 5.600 euro (8% di 70.000). Anche in questo caso, il versamento potrà essere effettuato in unica soluzione 0 a rate con la maggiorazione degli interessi dei 3%