di Giuseppe Rebecca
portale Lettera43.it, 14 maggio 2014

Gli immobili sono il bancomat del fisco, ormai da molto tempo, da troppo tempo.
Imposte dirette, imposte indirette, imposte patrimoniali; sui beni al sole, a tutti conoscibili e verificabili, i balzelli non mancano di certo.
Altro che la tassa sui poggioli del secolo scorso; roba da dilettanti. Ora la materia si è affinata, e gli immobili sono visti come un bene da tosare, proprio come il pelo delle pecore. È facile, è semplice, è controllabile, è parcellizzato, è un’entrata sicura.
NESSUN GOVERNO SI SALVA. Le imposte in assoluto e prese singolarmente non sono elevate, ma colpiscono sempre, in modo continuo, e per importi anche significativi (come si vedrà, oltre 50 miliardi di euro all’anno). Ogni governo ci mette del suo, con la spudoratezza poi di negare, ognuno, l’aumento delle imposte.
Lo ha fatto Berlusconi, con introduzione dell’Ici, lo ha fatto Monti, con l’Imu, lo hanno aggravato Letta e Renzi con la Tasi, la Tari e imposte simili. Ma le vere sorprese non sono ancora arrivate. Ci riferiamo al ventilato “algoritmo” e alla esosità della già sicura Tasi.

La prima sorpresa: l'algoritmo

È al lavoro un Comitato interparlamentare sull’attuazione della delega fiscale, come comunicato a fine aprile dai presidenti della commissione Finanza della Camera, Daniele Capezzone, e del Senato, Mauro Marino. E quando un comitato è al lavoro, forse è meglio preoccuparsi, almeno di questi tempi.
Il primo impegno di questo comitato, oltre che la voluntary disclosure, è l’esame del decreto sulle Commissioni censuarie catastali. Si tratta di un atto prodromico alla già prevista riforma del catasto, cui seguiranno altri provvedimenti che riguarderanno: nuove formule di calcolo, l’interazione delle banche dati nazionali e dei Comuni, il passaggio dai vani ai metri quadrati.
IMMOBILI DESTINATI A CRESCERE DI VALORE. Così testualmente ha affermato Marino: «Non bisogna aspettare che il percorso di cinque anni per il nuovo catasto sia portato a termine: le sperequazioni maggiori possono essere ridotte drasticamente con un algoritmo che valga per il periodo transitorio e che entrerà in vigore a breve».
Quindi, a breve, avremo un algoritmo anticipatore della riforma. Cosa vorrà dire? Come si fa a non temere il peggio? Con gli algoritmi si possono fare molte cose, e non necessariamente tutte buone. Vuol dire che aumenteranno i valori degli immobili; questo è naturale.
DUE PESI E DUE MISURE. Ma ne deriverà, conseguentemente, anche l’aumento del gettito fiscale, a parità di aliquota? Anche questo è pacifico, salvo la clausola dell’invarianza, della parità di gettito, sulla quale si dirà in seguito. Non si rendono evidentemente conto, questi signori che ci fanno i conti in tasca, oppure, meglio, che hanno un così forte distacco con la realtà italiana, che adottano due pesi e due misure (le agevolazioni sempre più solo per loro), che l’italiano è stufo di pagare imposte, sulla casa in particolare anche e soprattutto perché non riesce più a permetterselo.
Non lo hanno capito? Cosa vogliono, per forza la ribellione? Le previsioni di massima, con il nuovo catasto, danno un aumento medio dei valori degli immobili da due a tre volte. E questo ci può anche stare, in certi casi. Ma non saranno più congrue, allora, le aliquote impositive, tutte (imposte dirette, indirette, patrimoniali); non si può infatti aumentare l’imposizione da due a tre volte.
CAOS SULLA CLAUSOLA DI SALVAGUARDIA. Nessuno pagherebbe, ammesso che riuscisse a sopportare il carico impositivo ulteriormente maggiorato, e avrebbe ragione. C’è la clausola della salvaguardia, ma non si sa bene come sarà applicata, né chi vigilerà, né se riguarderanno solo le imposte indirette, come parrebbe.
La tassazione sugli immobili è complessa, estremamente mutevole, di non sempre facile e immediata applicazione. E poi è altissima. Ogni anno, indipendentemente da chi sia al governo, l’amministrazione finanziaria sforna provvedimenti a raffica, che solo per il momento non hanno fatto oggetto di contestazioni diffuse.

Il nuovo catasto: 30 anni di promesse

La riforma del catasto urbano è un progetto datato. Già nel 1981 venne infatti elaborato per il ministro Reviglio un progetto non dissimile dall’attuale: superficie in metri quadri, microzone per definire il valore di mercato dell’area, caratteristiche specifiche dell’immobile per il calcolo dell’imponibile individuale.
Pare che ora, dopo oltre 30 anni, sia la volta buona. La delega prevede una cosa molto importante, come si è già detto: l’invarianza di gettito complessivo. Ma sono promesse, come si vedrà.
La riforma catastale, modificando radicalmente i criteri di determinazione dei valori catastali imponibili, rischia di innescare un processo di lievitazione dell’imposizione tributaria sugli immobili, tale da dare il colpo di grazia al settore.
La invarianza prevista dal progetto di legge delega fiscale non è, infatti, invarianza del prelievo a carico del contribuente, ma semplice invarianza di gettito per lo Stato, pare di poter intendere. La legge delega non stabilisce nemmeno il principio dell’invarianza del gettito a livello comunale, in quanto manca una specifica norma in tal senso.
«SETTORE A RISCHIO». Come ha riferito il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici in una conferenza stampa del 24 febbraio 2014: «Il fatto che le basi imponibili son più basse (oggi, ndr) non significa che il gettito delle imposte sia inferiore a quanto il fisco si attende. Il legislatore sa, come ha sempre saputo, di intervenire su basi imponibili basse e conseguentemente, come d’altronde ha fatto finora, modula le aliquote in modo tale da ottenere il gettito voluto; cioè le tiene piu elevate. C’è semmai da dire cha nel sistema catastale attuale possono presentarsi situazioni di squilibrio di valori, a seconda delle epoche dell’accatastamento, delle revisioni intervenute, del diverso funzionamento degli uffici erariali e dei comuni. Ma per ovviare a queste sperequazioni non c’è bisogno di cambiare i criteri di determinazione dei valori imponibili. Basta fare le revisioni generali con il metodo con cui son state già fatte e si stanno facendo quelle per microzone. Sovvertendo il sistema si rischia di mandare all’aria tutta l’economia del settore immobiliare».
Staremo a vedere come sarà gestita, l’invarianza. Noi siamo scettici, molto scettici.

La seconda sorpresa: l'esosità della Tasi

Il peggior tributo immobiliare che ci si potesse aspettare è alle porte, la Tasi.
Ci tocca rimpiangere addirittura l’Imu, il che è tutto dire.
È proprio vero, che al peggio non c’è mai fine. Dopo le vergognose complicanze della cosiddetta mini Imu dello scorso anno, si deve attendere la data del 31 maggio per sapere cosa fare in occasione della scadenza del 16 giugno circa il primo acconto Tasi. Altro che bollettino a casa del contribuente con gli importi da pagare, come prevedeva la Legge di Stabilità. Chissà mai perché il contribuente è preso in giro in questo modo.
SOLO 900 COMUNI HANNO DELIBERATO. Si potranno verificare situazioni diverse, secondo varie ipotesi: se il comune avrà deliberato, delibererà o non delibererà affatto entro il 31 maggio. A oggi, su 8 mila comuni, hanno deliberato soltanto 900. E se esaminiamo le delibere di questi ultimi, c’è da rimanere se non altro basiti a causa dell’ampia discrezionalità degli stessi enti locali, come ha precisato Antonio Gigliotti, nel suo fiscal focus del 13 maggio 2014, «a Bologna sono previste circa 20 detrazioni diverse a seconda della rendita catastale dell’immobile. Basterebbe che ogni comune optasse per circa 10 diverse detrazioni e il tributo assumerebbe più di 70 mila forme diverse. Che dire poi del rebus che regna per gli immobili locati? In relazione a questi, infatti, calcolare l’importo da versare in acconto, per poi ripartirlo tra locatore e locatario, è pressoché impossibile».
LO SLOGAN PRIMA DEL LAVORO. Si tratta di problematiche conosciute da mesi, e invece di gestirle ci si è trovati nel caos più completo. Quante inutili complicazioni solo per l’inefficienza di governi che fanno proclami e slogan, invece di lavorare in modo serio.

Un effetto perverso dell’aumento dell’imposizione immobiliare

Con l’introduzione dell’Imu, imposta che ha in gran parte le caratteristiche dell’imposta patrimoniale, come peraltro l’Ici, si è verificato un fenomeno forse ancora non del tutto compreso.
La problematica è stata evidenziata dal professore Francesco Forte (relazione del 20 febbraio 2014). Questi i dati indicati in tale studio.
L’Ici ha dato un gettito di 9 miliardi; l’Imu di 24; per il 2014 si prevede poi un aumento, con la Tasi, Imu mascherata (base imponibile uguale all’Imu), che va ad aggiungersi all’“Imu ordinaria”, rimasta in vigore come componente della Iuc.
ERA MEGLIO LA PATRIMONIALE. Per effetto dell’impatto dei tributi sul valore degli immobili, l’aumento delle imposte ha causato una riduzione di valore degli immobili stessi di oltre 350 miliardi di euro. Una vera patrimoniale occulta, ma sprecata. Una grande perdita di valore che non ha avvantaggiato nessuno. Un vero spreco. Tanto valeva mettere una vera e propria patrimoniale, bassa, e non saremmo qui a cercare coperture sempre più striminzite e rabberciate, spostandole anche nel tempo. E gli immobili non avrebbero perso di valore, o comunque non così tanto.
EFFETTO IMU. Nel concreto, a un tasso del 4% di rendimento, la maggiorazione di carico fiscale causata dall’Imu porta appunto a una perdita di valore del patrimonio immobiliare di circa 350 miliardi di euro. Ciò in base alla teoria dell’ammortamento delle imposte.
Per chi fosse interessato al dettagliato calcolo, si rimanda all’elaborato sopra citato, rintracciabile in internet. Può risultare interessante ricordare i dati del patrimonio immobiliare italiano, riferiti al 2010, così come risulta dal Rapporto Immobiliare dell’Agenzia del Territorio del 2013.

Abitazioni	n.	33,5 milioni
Pertinenze	n.	22 milioni
non residenziali	n.	4,7 milioni
TOTALE	n.	60,2 milioni

Vendite immobiliari:
n. 448.000 nel 2012
n. 877.000 nel 2006 (anno di massima circolazione).

Chi sperava in un alleggerimento fiscale dovrà ricredersi

Taluno aveva sperato che con la nuova Iuc e la bipartizione Tasi-Imu ci sarebbe stato un sollievo nel carico impositivo; si dovrà necessariamente ricredere.
Per il 2014, sono previsti, tra Tasi e Imu, 24 miliardi di euro di introiti, che potrebbero divenire 26 se i comuni adotteranno le maggiori aliquote possibili. E già è forte la preoccupazione per la Tasi, soprattutto per uffici e capannoni, che prevede un forte aumento, come si illustrerà.
NEL 2014 52 MLD DI IMPOSTE. Ricordiamo come il primo anno di Imu, 2012 epoca Monti, gli incassi globali siano stati di 24,8 miliardi di euro. L’Ici, nel 2011 aveva procurato un incasso di 9,2 miliardi. Nel 2013, con l’esenzione Imu per la prima casa, il gettito totale è stato di circa 20 miliardi (dati Il Sole24Ore, 30 aprile 2014).
Le imposte totali sugli immobili per il 2014 ammontano a 52 miliardi, 3 miliardi in più rispetto al 2013. E ciò nonostante il crollo delle compravendite, con conseguente calo delle imposte relative.
Per contro, come ha ribadito la Cgia di Mestre, le imposte sul possesso sono aumentate, dal 2007 a oggi, del 78%.

Tabelle di sintesi

Può risultare interessante una analisi sulla base dei dati della Cgia di Mestre, maggio 2014 (c’è qualche scostamento con i dati de Il Sole24Ore visti sopra).

	TOT. IMPOSTE		DIFFERENZA	NOTE
	2007	2014
A) sul reddito degli immobili	9,2	9,3	-0,1
B) sui trasferimenti	15,5	11,9	-3,6	calo del n. delle transazioni
C) sul possesso	17,4	30,9	+13,5
	42,1	52,1	+10
Dettaglio:
	TOT. IMPOSTE		DIFFERENZA	VARIAZIONE %
	2007	2014
A) sul reddito
Irpef	7,5	6,6	-0,9
Ires	0,6	0,4	-0,2
Registro e bolli	1,1	0,8	-0,3
Cedolare secca	-	1,5	+1,5
TOTALE	9,2	9,3	+0,1	-1%
	TOT. IMPOSTE		DIFFERENZA	VARIAZIONE %
	2007	2014
B) sui trasferimenti
Iva	7,6	7,3	-0,3
Registro e bolli	4,2	3,9	-0,3
Ipotecarie e catastali	3,6	0,2	-3,4
Successioni e donazioni	0,1	0,5	+0,4
TOTALE	15,5	11,9	-3,6	-23%
	TOT. IMPOSTE		DIFFERENZA	VARIAZIONE %
	2007	2014
C) sul possesso
Imu/Ici	12,8	19,5	+6,7
Tasi	-	3,8	+3,8
Rifiuti	4,6	7,6	+3
TOTALE	17,4	30,9	+13,5	+78%
TOTALE GENERALE	42,1	52,1	+10	+24%

• Dati in miliardi di euro, arrotondati.