di Giuseppe Rebecca e Giulia Lovato
Fiscal-focus.info, il quotidiano del professionista, 12 marzo 2014

La sentenza della Cassazione n. 4150/2014 - Premessa

La cessione di immobile da demolire non può essere considerata cessione di terreno edificabile. Così (finalmente) afferma la Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 4150, depositata il 21 febbraio 2014. E così verrà (si spera) interrotto il filone degli accertamenti dell’Amministrazione Finanziaria, che costantemente, a partire dalla Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 395/E del 22 ottobre 2008, riqualifica le cessioni di immobili da abbattere in cessioni di terreni, con tutte le conseguenze del caso.

La motivazione alla base di queste riqualificazioni è molto semplice: pura esigenza di gettito. Non si ravvedono, infatti, altre valide spiegazioni.

Ricordiamo che, secondo l’art. 67 TUIR, comma 1, lett. b), sono redditi diversi, sottoposti a tassazione:

• le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso di beni immobili acquisiti/costruiti da meno di 5 anni, esclusi quelli ottenuti per successione;
• in ogni caso, le plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Pertanto, riqualificare la cessione di un immobile posseduto da più di 5 anni in cessione di terreno edificabile consente al fisco di trasformare una plusvalenza che sarebbe non tassabile in plusvalenza tassabile. Da qui i numerosi accertamenti sulla materia e il conseguente contenzioso avanti alle Commissioni Tributarie.

Mancava però, finora, una chiara sentenza di legittimità sulla questione.

La sentenza della Cassazione

Il caso trattato nella sentenza della Cassazione n. 4150/2014 riguarda la vendita di un capannone a uso commerciale, avvenuta in data 14 dicembre 2000 (quindi ante Risoluzione n. 395/E/2008) per la quale il contribuente si è visto accertare la plusvalenza di L. 370.573.000 e la relativa imposta pari a € 49.071,15, oltre sanzioni ed interessi.

Il ricorso del contribuente, inizialmente rigettato dalla CTP di Ravenna, è stato poi invece accolto dalla CTR di Bologna con sentenza del 6 novembre 2006. L’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso in Cassazione, ritenendo che l’art. 67 si riferisse non solo alle vendite di terreni “nudi”, bensì anche a quelli che, seppur già edificati, conservano la loro capacità edificatoria in base al piano regolatore generale. La Cassazione ribatte proprio su questo punto: il terreno in questione va considerato terreno edificato nonostante faccia parte di un piano regolatore generale, a nulla rilevando l’eventuale «ulteriore potenzialità edificatoria». Oggetto della cessione è, quindi, il capannone a uso commerciale e relative pertinenze, a prescindere dalla potenzialità del terreno su cui sorge e dal fatto che «in base a non oggettivamente riscontrate (v. CTR) intenzioni delle parti, il capannone medesimo sia stato destinato alla demolizione».

Una decisione, invero, frettolosa e poco motivata, ma comunque molto importante, nonostante faccia riferimento a un caso ante Risoluzione n. 395/E/2008.

Le nostre obiezioni

Non condividiamo la tesi dell’Amministrazione Finanziaria secondo cui la cessione di un immobile da demolire debba essere equiparata alla cessione di un’area. Non pare, infatti, accettabile che l’intenzione dell’acquirente di demolire (forse) il fabbricato si possa ripercuotere sulla sfera tributaria del cedente. Inoltre, tale riqualificazione viene effettuata solo ai fini delle imposte dirette, non anche ai fini IVA, nel cui ambito, infatti, rileva la natura oggettiva del bene ceduto (Telefisco del 26 gennaio 2011). Ma è possibile dare a un atto unico una doppia valenza tributaria? A nostro parere, no.

Giova anche richiamare la tematica dei provvedimenti “piano casa”, che consentono, a certe condizioni, di incrementare la volumetria dei fabbricati, eventualmente anche previa demolizione dell’immobile stesso. In tale contingenza, la tesi dell’Amministrazione Finanziaria si scontra addirittura con la normativa: infatti, mentre secondo il provvedimento “piano casa” si sarebbe senza dubbio in presenza di un fabbricato, altrimenti non ci sarebbero i presupposti per l’applicazione del provvedimento stesso, ai fini delle imposte dirette si è in presenza di un’area edificabile. Assurdo.

Conclusioni

Finalmente dunque, una sentenza di legittimità che ha confermato quanto ribadito da tempo dalla dottrina avversa alla Risoluzione n. 395/E/2008: la cessione di un immobile destinato alla demolizione resta cessione di immobile, e non può essere legittimamente riqualificata in cessione di area edificabile sulla base di mere esigenze di gettito.

A questo punto si confida che l’Amministrazione Finanziaria ne prenda atto e che anche il contenzioso in essere venga abbandonato. Certo dovrebbe arrivare una direttiva da parte degli uffici centrali in questo senso, altrimenti i singoli uffici periferici continuerebbero ad operare come hanno sempre fatto.

Ci sarà questa lungimiranza? Non sapremmo.