Plusvalenze da cessione di aree suscettibili di utilizzo edificatorio

di Giuliano Borriero
Il Commercialista Veneto, N. 149 settembre-ottobre 2002

1. INTRODUZIONE La plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso, da parte di persone fisiche, di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (le c.d. “aree edificabili”) concorre alla formazione del reddito sulla base degli articoli 81 e 82 del TUIR. In questo articolo, dopo aver individuato cosa si intende per suscettibile di utilizzazione edificatoria, si passa alla trattazione specifica degli aspetti fiscali, sia dal punto di vista delle imposte dirette, che da quello delle imposte indirette. Si propone anche un esemplificazione numerica per evidenziare gli effetti che una recente sentenza della Corte Costituzionale ha apportato alle modalità di determinazione delle plusvalenze. 2. TERRENO SUSCETTIBILE DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA Secondo l’art. 81, comma 1, lettera b), del TUIR, sono soggette a tassazione “le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”. Risulta quindi determinante, prima di procedere a qualsiasi analisi degli aspetti fiscali, individuare quei terreni che rientrano nella definizione adottata dal legislatore nel Testo Unico. Non sempre giurisprudenza e amministrazione finanziaria si sono trovate d’accordo sulla definizione di area edificabile. E’ necessario operare una prima distinzione tra la definizione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai fini dell’applicazione della valutazione automatica nei trasferimenti e la definizione ai fini delle imposte sui redditi. Questa distinzione si rende necessaria anche perché, in giurisprudenza, sono stati adottati differenti criteri interpretativi a seconda che si tratti di imposte dirette o indirette. (...)