Ipotesi di rivalutazione e lease-back

di Giuseppe Rebecca
La Settimana Fiscale, N. 23, 7 giugno 2001

La rivalutazione consentita con il bilancio 2000 può avere diverse motivazioni. Una di queste è sicuramente il risparmio fiscale. Per gli immobili strumentali, salvo certi casi, la rivalutazione non pare conveniente. Il recupero delle imposte pagate (19%, eventualmente in 3 rate annuali, con interessi del 6% annui) appare infatti troppo diluito nel tempo, tenuto conto della ridotta aliquota di ammortamento del bene (di norma 3%). E’ invece sicuramente conveniente la rivalutazione in ipotesi di già prevista, o prevedibile, vendita del bene. In presenza di elevati sicuri utili aziendali, ove peraltro non ci sia la necessità di evidenziarli (tipico il caso delle imprese a carattere familiare), è sicuramente interessante tenere presente la possibilità di effettuare una rivalutazione e, successivamente, effettuare un lease-back. L’importo della rivalutazione, rispetto al costo, sconta il 19%, e i canoni di leasing li si potrà detrarre in 8 anni (una volta stipulato il contratto di leasing). I tassi, poi, sono oggi abbastanza convenienti (euribor 3 mesi + uno spread, di norma dall’1% all’1,50%). Il vantaggio può essere consistente, anche nell’ordine del 34% dell’importo della rivalutazione, per le società di capitali. Si tenga conto che pareggio lo si realizzerebbe il recupero di imposte lo si avrà dal 2004. C’è solo, di negativo, la riduzione della base di riferimento del 5% per le spese di manutenzione su beni propri (ma ove le spese fossero da sostenere proprio sull’immobile, con il lease back la imputazione sarebbe fatta sulla base della durata del contratto di leasing, e quindi 8 anni e l’eventuale effetto, ai fini ICI, per i fabbricati di categoria D privi di rendita. In questo caso, infatti, l’ICI si applica su valori contabilizzati (costo di acquisizione e costi incrementativi) moltiplicati per i coefficienti annualmente determinati. La rivalutazione avrà il sicuro effetto di far aumentare la base di riferimento ai fini del conteggio dell’ICI, sempre fino a che il bene non sarà censito. (...)