di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 15 gennaio 2024

La nuova previsione di operazione speculativa relativa alla cessione di immobili che hanno usufruito del superbonus 110% presenta degli aspetti non del tutto definiti. In questo articolo ne elenchiamo alcuni estremamente critici, ad esempio l’entità delle spese per la ristrutturazione.

Analizziamo qualche ulteriore aspetto controverso o comunque non del tutto chiaro della nuova norma che prevede la speculatività delle cessioni degli immobili che hanno usufruito del superbonus (sempre escluso il caso di utilizzo del credito fiscale in dichiarazione dei redditi).

Rimandiamo ai nostri precedenti articoli per una analisi in generale:

vedi: Cessione di immobile che ha usufruito del Superbonus: particolarità e problemi applicativi

e Vendite di immobili post superbonus: plusvalenza tassata: ma non è incostituzionale?

 

Aspetti da approfondire sulla tassazione delle cessioni di immobili post Superbonus

Decorrenza dalla conclusione dei lavori

La decorrenza temporale iniziale delle nuove operazioni imponibili è stata fissata dalla conclusione dei lavori. Quindi non più acquisizione del bene, ma conclusione dei lavori. Ma di quale conclusione si tratterà?

Della chiusura della CILAS (che appunto riguarda gli interventi di cui al superbonus) oppure, se richiesta, della SCIA, che riguarda l’intervento nel suo complesso.

Tenuto conto dei riferimenti normativi, propenderemmo per la chiusura della CILAS, specifica appunto del superbonus.

L’entità della ristrutturazione

Non si tiene conto, tra i costi dell’intervento, di quelli che hanno dato origine al superbonus.

Nel silenzio della norma si deve intendere che eventuali eccedenze di spesa, rispetto al limite massimo consentito, devono comunque poter essere considerate, non avendo appunto dato origine ad alcun contributo. Una lettura diversa non sarebbe sostenibile.

Rivalutazione

Per i beni “acquisiti o costruiti” da oltre 5 anni rispetto al momento della cessione, è ammesso il 50% delle spese sostenute in detrazione, rivalutate in base agli indici Istat.

Al di là della difficoltà di vedere in pratica la applicazione della fattispecie acquisizione, in presenza di Superbonus, le spese sostenute andranno rivalutate, ancorché ridotte alla metà. Si ritiene in base al mese di sostentamento della spesa stessa.

“o”

La congiunzione “o” utilizzata dalla norma tra acquisizione e costruzione parrebbe non avere alcuna logica; in presenza di superbonus non si comprende a cosa si possa riferire la fattispecie acquisizione.

Il superbonus è stato dato per determinati lavori; non si comprende quindi di che acquisizione si possa trattare.

La retroattività della norma di cessione di immobili post superbonus

La nuova previsione di speculatività decorre dal 1° gennaio 2024, quindi da vendite poste in essere da quella data. Ma in pratica ricomprende fatti sorti in assenza di questa nuova previsione; di fatto si ha una applicazione retroattiva della norma.

Nel momento in cui il contribuente ha deciso di effettuare i lavori non aveva certamente previsto questa nuova imposizione, allora del tutto sconosciuta, e ovviamente nemmeno poteva aver previsto che dalle modalità di diverso utilizzo del superbonus ne sarebbero

In caso di riporto del credito in quote annuali, in detrazione nella dichiarazione dei redditi, infatti, nessuna imposizione, applicata invece nel caso dello sconto in fattura o della cessione.

Da una libera scelta, fatta al momento dell’utilizzo del superbonus, del tutto ininfluente al momento in cui è stata fratta, ed ignari delle conseguenze future, si fanno derivare effetti del tutto differenti.

È evidente che così di fatto si applica una imposta in via retroattiva, il che non è ammesso. Disparità di trattamento

Si riscontrano varie disparità di trattamento, nella norma, più o meno rilevanti.

La prima riguarda la esclusione, dalla presunzione di speculatività, per i beni di acquisizione successoria. Il che contrasterebbe con il fattore che fa decorrere il periodo caratterizzante la speculatività, la conclusione dei lavori.

La esclusione della provenienza successoria ha un senso per la norma del TUIR, in quanto manca il fattore speculativo inziale, essendo solo due i fatti, la acquisizione successoria e poi la vendita.

Ma nella fattispecie qui esaminata oltre alla acquisizione si hanno i lavori, e da questi si fa derivare la ritenuta speculatività. La provenienza parrebbe non avere una valenza particolare.

È dal momento del termine dei lavori che inizia a decorrere il periodo di osservazione per determinare la speculatività. In questa fattispecie si hanno tre momenti, la provenienza successoria, l’effettuazione dei lavori di cui al superbonus e poi la vendita.

E la effettuazione dei lavori è una libera scelta, del tutto scollegata dal tipo di provenienza. Che questa sia successoria, non cambia la natura delle cose.

La seconda è l’esclusione, da questa presunzione di speculatività, dei soggetti che abbiano ritenuto di detrarre il contributo in quote annuali dalla propria dichiarazione dei redditi.

Evidentemente è stato ritenuto caratterizzante la speculatività l’aver richiesto lo sconto in fattura o la cessione del contributo. Pare difficile trovare una giustificazione, a tutto ciò.

La terza è l’evidente la disparità di trattamento, ai fini della rivalutazione in base agli indici ISTAT, anche se solo per meta delle spese, con I altra fattispecie, quella di una vendita prima dei 5 anni, nel qual caso non si ha nessuna detrazione, tanto meno rivalutata.

Ulteriore penalizzazione per quest’ultimo caso, ove appunto le spese proprio non sono ammesse, e il costo di acquisto non è rivalutato.

Tra l’altro questo aspetto della rivalutazione per le costruzioni è una novità di questa norma, essendo prevista in altre fattispecie di redditi diversi, se non andiamo errati, solo per i terreni, non per le costruzioni.

Ma ci chiediamo, che senso ha ammettere la rivalutazione Istat, ma solo su metà dell’importo? Qualcosa stride.

Incentivi inferiori al 110%

Per quanto concerne gli incentivi inferiori al 110% (quindi incentivi diversi dall’efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica per veicoli elettrici) non dovrebbero esistere incertezze, ma ne trattiamo lo stesso.

Ora, la nuova norma circa la indeducibilità delle spese e la previsione della nuova fattispecie speculativa fa esplicito riferimento all’articolo 119 della legge 77/2020. Quindi solo ai lavori che hanno dato origine all’incentivo al 110%.

Gli altri bonus non sono citati, e quindi dovrebbe valere la interpretazione data dalla stessa Amministrazione finanziaria.

La ristrutturazione, oltre a non costituire elemento da cui far decorrere il periodo quinquennale di possesso (Risposta ad interpello n. 560 del 18 novembre 2022 e, seppur indirettamente, con la Circolare Ministeriale n. ll/E/2007, punto 3.1), in presenza di operazione speculativa ex art 67 TUIR, il contributo concesso non andava detratto dai conteggi di cui all’art 68 TUIR (Risposta ad interpello n. 57 del 31 gennaio 2022 e n. 204 del 24 marzo 2021).

Come si può vedere, un atteggiamento molto permissivo.

Pertanto, per tutti quei lavori non compresi nel 110% (si pensi ad esempio alle facciate, al 90%) non vale la nuova presunzione della speculatività, e in presenza di operazione speculativa, vecchia o nuova, le spese sono ammesse in detrazione, ancorché oggetto di incentivo.

Successiva vendita

È stato rilevato che, da come e stata scritta la norma, lo stesso regime dovrebbe valere anche per eventuali successive cessioni, cessioni fatte dal nuovo acquirente.

Quindi chi dovesse rivendere un immobile acquistato post utilizzo del superbonus da parte del primo venditore sarebbe assoggettato allo stesso regime. Appare del tutto ovvio che così non potrà essere, e pertanto ci saranno sicuramente interpretazioni ufficiali in questo senso.

Casi ibridi

Ovviamente ci possono essere casi ibridi, in cui i costi di un SAL siano stati ceduti, ed altri costi no (detratti o trasferiti). La fattispecie dovrebbe rientrare nella nuova previsione di speculatività, ma quanto agli importi, non potranno essere detratti solo quelli di cui alla cessione.

Conclusioni

La nuova norma presenta plurimi aspetti di criticità. È nata in un momento di forte contestazione, dovuta alla imprevista e gravosa entità dei benefici utilizzati, talvolta anche in modo irregolare, ma a nostro avviso sbaglia l’obiettivo.

Non si può penalizzare in maniera così pesante, senza peraltro determinarne una previsione di entrata, per l’Erario, chi si trova nella situazione di vendere, dopo aver utilizzato il superbonus.

E in ogni caso fargli la brutta sorpresa della speculatività, ipotesi che al momento della decisione di fare i lavori e nel successivo momento della richiesta del superbonus non era assolutamente prevedibile.

La retroattività della imposizione di plusvalenze in caso di cessione di immobili post superbonus è quindi del tutto evidente.

Tra l’altro le esenzioni previste non appaiono logiche; provenienza successoria che esclude la tassazione, anche se il presupposto della nuova imposta è l’ottenimento del superbonus, e utilizzo del superbonus in quote annuali, quando lo sconto in fattura o la cessione dello stesso non costituiscono elementi caratterizzati una speculatività particolare.

Una norma a tutela dell’erario poteva essere una soltanto, quella di non riconoscere in detrazione, nel caso di operazione speculativa (e quindi effettuata entro i già previsti 5 anni dalla acquisizione) le spese sostenute oggetto di richiesta di superbonus.

Semplicemente questo, e nessuno avrebbe potuto eccepire alcunché. L’equità sarebbe stata rispettata, e la condivisione sarebbe stata totale. Non invece prevedere nuove fattispecie di operazioni speculative, allungate nel tempo, per il solo fatto di aver utilizzato una norma agevolativa.

Ma dove sta la speculatività? Si pensi al caso di una proprietà abbandonata da decenni, e ristrutturata con le norme di cui al superbonus.

Come si fa a dire che si tratta di operazione speculativa, se si vende l’immobile prima della decorrenza di 10 anni dal completamento dei lavori?...

La risposta nei prossimo intervento...