Tutto terreni - edizione 2011

GIUSEPPE REBECCA, SIRO GIOVAGNOLI, EMANUELE RE
Il Sole 24 Ore Pirola, 2011 - pp. 423

(dalla presentazione di Marco Zandona' - Direttore Area Fiscale dell'Associazione Nazionale Costruttori Edili) -  "Il testo di Giovagnoli, Re e Rebecca rappresenta ormai un punto di riferimento per districarsi in una tematica assai complessa quale quella del regime fiscale del trasferimento e della gestione delle aree edificabili e dei terreni, oggetto di particolare attenzione non solo da parte del legislatore, ma anche della prassi amministrativa e giurisprudenziale che spesso, anche con spirito innovativo, ha integrato e, in alcuni casi, anche sovvertito la ratio della normativa con sentenze, circolari e risoluzioni di cui gli autori hanno tenuto conto nell'opera.

Di notevole interesse l'esame degli istituti urbanistici che finiscono con l'incidere sugli aspetti fiscali connessi al possesso e al trasferimento dei terreni. Il diritto urbanistico, fortemente regionalizzato, ha infatti anticipato alcuni istituti che ancora non hanno trovato una definizione civilistica, ma rilevano agli effetti fiscali: dal diritto edificatorio, ai trasferimenti di volumetrie. Essenziale, poi, la nuova disamina del trattamento fiscale dei terreni posseduti da imprese e società e l'analisi degli incentivi fiscali per i trasferimenti di immobili finalizzati all'utilizzazione edificatoria delle aree, che guidano il lettore nella soluzione delle complesse problematiche fiscali connesse a tali operazioni".

(dalla prefazione)

 

Questo libro illustra il trattamento fiscale della gestione e del trasferimento dei terreni in capo alle persone fisiche e alle imprese ed è aggiornato con le disposizioni contenute nel D.L. 78/2010 e nella Legge di Stabilità per il 2011. In questa edizione sono stati notevolmente integrati, con ulteriori spunti e approfon¬dimenti, i capitoli riservati alle agevolazioni fiscali applicabili ai trasferimenti aventi ad oggetto terreni edificabili (capitolo 8) e terreni agricoli (capitolo 9). Ciò anche in considerazione dell’importanza che tali agevolazioni possono assumere al sussistere di determinati requisiti soggettivi ed oggettivi. Le altre parti del testo sono state aggior¬nate ed integrate, anche alla luce dei recenti interventi giurisprudenziali e di prassi. Inoltre, alla fine del testo sono state aggiunte alcune utili tabelle riepilogative sulla tassazione del trasferimento e della locazione delle diverse tipologie di terreni. Il libro nasce con l’intento di fornire un approfondimento organico in una materia molto frastagliata ed eterogenea che è stata interessata, dal 2006 in avanti, da rilevanti modifiche legislative, prima fra tutte l’introduzione della nuova definizione di “area fabbricabile” valida ai fini delle imposte sui redditi, dell’Iva, dell’imposta di registro e dell’Ici.

In particolare, nel primo capitolo illustriamo i principali concetti del diritto urbanistico, che riteniamo siano necessari per una migliore comprensione della qualificazione “fiscale” dei terreni, nonché il concetto di edificabilità prima e dopo le novità introdotte dal D.L. 223/2006. Nel secondo capitolo approfondiamo la definizione fiscale di area fabbricabile con specifico riferimento alla dibattuta valenza retroattiva della stessa ed alle questioni di legittimità costituzionale sollevate, in materia di Ici, da alcuni giudici di merito ma respinte dalla Corte costituzionale. Nel capitolo vengono, tuttavia, ipotizzati gli scenari futuri sull’applicazione retroattiva della definizione di area fabbricabile alle altre imposte.

Nel terzo capitolo vengono analizzati, nel dettaglio, gli aspetti fiscali legati al possesso dei terreni edificabili, agricoli o più generalmente non edificabili, con particolare riferimento all’imposizione diretta e indiretta riconducibile alla proprietà, alla costituzione dei diritti reali di godimento e alla locazione, comprese le diverse problematiche inerenti.

Nel quarto, quinto e sesto capitolo si passa, invece, alla trattazione della fiscalità legata al trasferimento dei terreni nelle sue diverse forme quali la compravendita, il conferimento e l’esproprio, con un’analisi completa della tassazione diretta e indiretta, non¬che delle agevolazioni riconosciute ai contribuenti.

Alle particolari regole riguardanti l’accertamento nelle operazioni di trasferimento dei terreni è stato dedicato l’intero capitolo 7, anche al fine di proporre ai contribuenti alcuni spunti per “organizzare” le proprie strategie difensive.

II capitolo ottavo affronta i trasferimenti agevolati delle aree inserite in piani particolareggiati ed in piani di recupero, con un approfondimento della situazione attuale nonché delle disposizioni non più in vigore, tenuto conto che ciò può interessare per eventuali pendenze ancora aperte.

II capitolo nono contiene una approfondita disamina delle agevolazioni, spesso consi¬stenti, previste per i trasferimenti di terreni agricoli, tra le quali: la tassazione agevo¬lata per l’agricoltura (L. 25/2010), le agevolazioni per i territori montani, per i giovani agricoltori e per l’imprenditore agricolo professionale nonché le norme di favore per il “compendio unico” e per la “forestazione”.

Nel decimo capitolo illustriamo alcune operazioni particolari quali la precostituzione di condominio, la permuta, la cessione di cubatura, la cessione del diritto di superficie e la concessione in affitto delle cave, relativamente alle quali vengono riportati schemi di atti tratti dall’esperienza pratica.

Nella seconda parte, dedicata alla gestione e al trasferimento dei terreni in capo alle imprese (capitoli da 11 a 13), viene illustrato il trattamento fiscale, per imprenditori individuali e società, delle diverse categorie di terreni: strumentali, merce e patrimonio.

Nel complesso abbiamo cercato di fornire una disamina completa dell’imposizione che grava sui terreni, tentando di dare un contributo alla soluzione di problematiche non del tutto “pacifiche”,

Il libro può interessare, oltre i contribuenti che acquistano, gestiscono o vendono un ter¬reno, anche il mondo professionale che li assiste, e quindi i colleghi dottori commercialisti e ragionieri commercialisti, i notai, gli avvocati, gli ingegneri, gli architetti e i geometri. Si ringraziano quanti hanno contribuito a questo lavoro con suggerimenti, indicazioni e con schemi di atti tratti dalla pratica professionale. Un ringraziamento particolare va a Giovanni Rizzi, Notaio in Vicenza, che ha curato il capitolo sulle agevolazioni previste per i trasferimenti di terreni agricoli.

Invitiamo i lettori a segnalare eventuali inesattezze o suggerimenti, di cui terremo conto nella prossima edizione, ai seguenti indirizzi e-mail: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.; Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo..

Viterbo, Vicenza, febbraio 2011