di Giuseppe Rebecca
EUTEKNE.INFO - Il quotidiano del Commercialista, 13 maggio 2019 

Nel corso dell’audizione alla Commissione di vigilanza sull’Anagrafe tributaria del 20 marzo scorso, il Direttore dell’Agenzia delle Entrate Antonino Maggiore ha trattato dell’attuale situazione della classificazione catastale del patrimonio immobiliare nella prospettiva di una futura riforma della fiscalità immobiliare.

Trattiamo qui solo dell’aspetto delle rendite catastali.

Innanzitutto il direttore ha fornito il dettaglio della ripartizione del carico fiscale sugli immobili:

- Imposte sul reddito (IRPEF e IRES) 21%

- Imposte patrimoniali (IMU e TASI) 49%

- Imposte indirette (sui trasferimenti

sulle locazioni, IVA, registro, ipotecarie,

catastali, successioni e donazioni,

bolli) 30%

Totale imposte immobiliari 100%

Per un totale, nel 2018, di circa 40 miliardi di euro.

Il Direttore Maggiore ha specificato che “mentre gli incrementi dei valori catastali sono stati uniformi su base nazionale, quelli dei valori di mercato delle abitazioni e immobiliari in generale hanno presentato una variabilità territoriale notevolissima” e alla fine ha concluso ricordando che “una riforma delle attuali modalità di determinazione delle rendite catastali comporterebbe notevoli vantaggi, in termini di efficienza ed equità, al sistema della tassazione immobiliare”.

E questo era quanto già previsto nella legge delega del 23 dicembre 2014, non attuata, nonostante alcuni aspetti fossero stati oggetto di analisi e approfondimenti. La riforma è stata allora abbandonata per una questione molto semplice. Una revisione nazionale del catasto non può e non potrebbe essere attuata ad invarianza di gettito, per tali imposte, né a livello locale né tantomeno a livello nazionale.

Se si aumentano i valori catastali necessariamente si devono ridurre le correlate imposte. Ma se l’invarianza dovesse essere locale, ecco allora che l’Italia sarebbe sommersa da migliaia di aliquote diverse, per tutte le località e per tutte le imposte. Impensabile.

Sempre dalla relazione, riportiamo qualche analisi su questo particolare aspetto.

“Si premette, in primo luogo, che gli effetti sul gettito fiscale di una riforma del sistema estimativo dei fabbricati non dipendono dalle scelte tecniche sulle modalità di determinazione di valori e rendite, bensì dalle scelte di politica tributaria. A livello complessivo la riforma può essere neutrale, aumentare oppure ridurre la pressione fiscale. In secondo luogo, si evidenzia che se la scelta fosse per la neutralità sulla pressione fiscale complessiva e per il ripristino delle condizioni di equità, un modo semplice di procedere sarebbe quello di mantenere invariata la base imponibile derivante dalle nuove rendite e dai nuovi valori catastali e, ovviamente, anche le aliquote. Operativamente, una volta determinati, con il nuovo sistema estimativo, tutti i valori e le rendite, sarebbe possibile determinare specifici coefficienti di adeguamento tali da consentire di eguagliare la somma degli imponibili basati sul sistema riformato con quelli attuali, anche per categorie di immobili. E in effetti, gli elementi di iniquità dell’attuale sistema non sono dati solo dalla distanza dei valori e dei redditi di mercato da quelli catastali, ma dal fatto che tale distanza non risulta omogenea tra le singole unità immobiliari e, per aggregazione, tra i diversi territori. In ogni caso, la neutralità implica necessariamente che alcuni contribuenti vedranno diminuire la pressione fiscale e altri la vedranno aumentare”.

Quindi neutralità per tipologia di imposta, a livello nazionale, con impatti diversi sui proprietari, alcuni soggetti ad un aumento dell’imposta di registro, altri ad una riduzione.

Ricordo cosa aveva affermato il precedente direttore dell’Agenzia delle Entrate Rosella Orlandi, la quale riteneva comunque fattibile il tutto; “qualcuno pagherà di meno, qualcuno di più”, posto che “l’invarianza di gettito sarà calcolata su base territoriale rimodulando le quote che sono locali”. Evidentemente così non era. Dato per scontato che con il nuovo catasto le rendite e i valori aumentano, ne deriva che, per garantire la dichiarata invarianza di gettito, le imposte devono corrispondentemente diminuire. E questo per singola imposta e per singola zona territoriale. Ma tenendo conto che le variazioni dei valori saranno le più diversificate, ne consegue che anche le variazioni delle imposte dovrebbero conseguentemente essere variate nelle stesse proporzioni, all'inverso. E tutto questo per garantire la indicata invarianza.

Tradotto in pratica, ci dovremmo trovare con aliquote Irpef diverse da Comune a Comune, e lo stesso accadrebbe per le imposte di registro e per tutte le altre imposte. Assolutamente improponibile; si creerebbe un bailamme tipo Imu e Tasi.

In conclusione, la dichiarata invarianza non può essere garantita, e la revisione delle rendite e dei valori potrà essere attuata solo in un momento di bassa imposizione totale nel settore, non certamente oggi. Ne conseguirebbe una rivoluzione. Quello che stupisce è come questa semplice verità non si sia ancora del tutto percepita.