di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 11 dicembre 2020

Nel caso di acquisto a tappe dello stesso bene, di acquisto cioè in più momenti (si pensi ad esempio ad una acquisizione della nuda proprietà, seguita dall’acquisto dell’usufrutto, o anche viceversa) ci si pone la domanda se le agevolazioni prima casa possano spettare anche per il secondo atto, che segue appunto il primo.
Questi i casi che si possono ipotizzare, eventualmente anche invertendo l’ordine delle provenienze:
1. Donazione della nuda proprietà, con le agevolazioni prima casa, seguita dalla cessione, onerosa o gratuita, dell’usufrutto;
2. Cessione della nuda proprietà, sempre con le agevolazioni prima casa, e poi cessione, onerosa o gratuita, dell’usufrutto.

Una osservazione preventiva, in generale.
Posto che normalmente l’agevolazione riguarda una intera abitazione, non si vede motivo per il quale non possa essere raggiunto lo stesso identico risultato ove la provenienza sia suddivisa in due momenti differenti.
È ben vero che al momento del secondo atto l’interessato ha già un bene acquisito con la agevolazione, ma appunto si tratta dello stesso bene.
Le due fattispecie, acquisto totale o acquisto frazionato devono necessariamente essere trattate allo stesso identico modo.

Prima provenienza donativa
Si ricorda che nel caso di acquisizione gratuita della prima casa le agevolazioni consistono nella applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 200 cadauna.
Per un dettaglio, si rimanda alla tabellina in calce.
La circolare n. 44/E/2001 ha così specificato, nella fattispecie:
“In caso di ulteriore acquisizione per successione o donazione, i soggetti che hanno già usufruito dell’agevolazione in argomento non possono goderne nuovamente, salvo che il trasferimento abbia ad oggetto quote dello stesso bene”.
In ogni caso, ove si trattasse di beni diversi, l’agevolazione potrebbe spettare nel caso di acquisto a titolo oneroso, non però gratuito:
“l’applicazione dell’agevolazione in argomento non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”.
La successiva circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 si è dichiarata esattamente nello stesso identico senso.
Di contrario avviso, nel senso che l’agevolazione spetterebbe anche nel caso di successiva acquisizione gratuita, Angelo Busani, L’imposta di Registro, par. 2.10.2.2, IPSOA.

Prima provenienza onerosa
Nel caso di prima provenienza onerosa, l’agevolazione (registro 2%, con minimo di euro 1.000, ipotecarie e catastali euro 50 ciascuna, oppure IVA 4%, ipotecarie e catastali euro 200 ciascuna) non spetterà più per nuove acquisizioni, gratuite od onerose.
Nel caso di acquisizione a tappe, pur in assenza di specifici interventi interpretativi, essendo agevolato un acquisto totale, lo sarà anche un acquisto frazionato; non ci sarebbe infatti alcuna ragione logica per trattare diversamente la fattispecie.
E questo sia nel caso di seconda acquisizione onerosa o gratuita.
Dovrà però appunto trattarsi dello stesso bene per il quale già si sono avute le agevolazioni per il primo acquisto.
Una conferma indiretta la dà la nota due bis lettere b) e c) aH’articolo 1 della tariffa del TUR (DPR 131/1986).
Si precisa infatti che per poter godere della agevolazione si dovrà, tra l’altro, dichiarare di non avere diritti su “altra casa di abitazione” nel territorio del comune dove si trova il nuovo acquisto (lettera b)) e di non essere titolare di diritti su “altra casa di abitazione” sul territorio nazionale per la quale abbia già goduto di agevolazioni prima casa (lettera c)).
Quindi, la previsione di un’altra abitazione lascia ovviamente intendere che, se si tratta della stessa, l’agevolazione spetta comunque.
E il tutto appare molto chiaro e logico.
Acquisizione prima casa a tappe: conclusioni sulla fruizione dell’agevolazione
Come si è visto, l’acquisizione della prima casa cosiddetta a tappe, cioè in due momenti diversi, prima per un diritto e poi per un altro (nuda proprietà ed usufrutto) può fruire della agevolazione per tutti e due gli atti, siano essi a titolo gratuito che oneroso.