di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 27 settembre 2023

 

Ritorniamo su un tema già trattato, per dare conto di ulteriori interventi giurisprudenziali a conferma di quanto da noi sostenuto.

Nell’articolo “Il canone di locazione a scaletta: aspetti fiscali”, ne Commercialista Telematico del 5 settembre 2022, abbiamo trattato, con numerosi richiami giurisprudenziali, delle problematiche relative ai lavori svolti dal conduttore nell’immobile locato, problematiche legate all’ IVA e alle imposte dirette, della questione della neutralizzazione della svalutazione monetaria. Queste le nostre conclusioni di allora:

“Un contratto di locazione di immobile commerciale che preveda un canone a scaletta, sostanzialmente in aumento negli anni, è perfettamente legittimo sia sotto l’aspetto tributario che sotto l’aspetto giurisprudenziale. L’importante è che non vengano violati due aspetti. Il primo è che gli eventuali lavori edilizi effettuati dall’affittuario, e previsti nel contratto, non siano un accrescimento del valore del bene, per un utilizzo generalista, ma rappresentino invece una necessità specifica per l’attività svolta dal conduttore.

Il secondo aspetto da tenere presente è che non si violi la previsione degli aumenti determinati dall’Istat, che non sia un metodo surrettizio di aumento dei canoni.”

Ritorniamo sull’argomento per riportare altre sentenze, tutte a ulteriore conforto della tesi da noi esposta.

 

Giurisprudenza 2023 e dicembre 2022

La Cassazione, con la ordinanza n. 4445 del 14 febbraio 2023, è intervenuta su questo tema specifico, riconoscendo la validità della clausola, in generale.

Questa la massima: “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c. d. “canone a scaletta”) purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti — dal testo del contratto medesimo o da elementi extra testuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall’art. 1, comma nono-sexies, della legge n. 118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della medesima legge”

La clausola è stata riconosciuta valida anche nella locazione ad uso abitativo; Tribunale di Milano, sentenza n. 9546 del 12 dicembre 2022. Nel caso specifico il canone era determinato in euro 69.000,00 per i primi due anni di locazione, ed in euro 82.000,00 dal terzo anno. Veniva anche espressamente pattuito l’aggiornamento ISTAT. Tutto ciò è stato riconosciuto valido, sotto l’aspetto civilistico.

La Corte di Giustizia di secondo grado del Lazio, con sentenza n. 2577/2 del 2 maggio 2023, sempre con riferimento a canoni di locazione a scaletta per immobili commerciali, si è pronunciata nello stesso senso. Il caso riguardava anche l’aspetto permuta, per via dell’IVA, ammessa in detrazione. Questa la massima: ”È legittima, alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, canoni c. d. “a scaletta”, nell’arco del rapporto e deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale, salvo che la clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Ciò che cambia, con il canone “a scaletta”, è la tempistica del pagamento che, anziché avvenire in misura fissa, è “spalmata”, nell’arco della durata della locazione, secondo un criterio progressivamente crescente. Nel caso di specie i Giudici hanno accertato che l’accordo contenente la clausola a scaletta era stato inserito fin dall’origine nel contratto di locazione e che le spese di adeguamento sull’immobile erano finalizzate all’esercizio della specifica attività svolta dal conduttore non emergendo dal testo contrattuale che i lavori costituissero una prestazione in luogo di corrispettivo quale parte del canone di locazione”.

Conclusione

In definitiva, la previsione contrattuale di canoni a scaletta è ammessa, sia sotto il punto di vista civilistico, sia fiscale. E questo senza particolari problematiche, ma a due condizioni. La prima è che con questa previsione non si sia voluto aggirare la previsione dell’aggiornamento ISTAT, e per quanto concerne i lavori effettuati dal conduttore, che questi rispondano a sue specifiche esigenze, e non ad una manutenzione, ordinaria o straordinaria, dell’immobile in generale.

Per una analisi approfondita rimandiamo al nostro più completo articolo già citato, “il canone di locazione a scaletta: aspetti fiscali” del 5 settembre 2022.