di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 17 febbraio 2023

L’immobile sul quale è stato effettuato l’intervento per il recupero edilizio può essere ceduto a terzi, a titolo oneroso o gratuito, prima che sia trascorso l’intero periodo previsto per il godimento delle concesse agevolazioni. Agevolazioni che spettano a chi ha sostenuto le relative spese: proprietario, familiare convivente, comodatario, usufruttuario, inquilino.

Vediamo i vari casi.

Vendita

In questo caso se l’acquirente è una persona fisica, il diritto alla detrazione delle quote non ancora godute passa all’acquirente, saldo diverso specifico accordo tra le parti. E il diverso accordo può risultare sia dallo stesso atto di compravendita, sia eventualmente da una successiva scrittura privata autenticata (circ. n. 7 del 2021 pag. 301 ). Il riferimento temporale è al 31 dicembre; chi detiene l’immobile a tale data avrà il diritto alla detrazione, salvo diverse indicazioni nell’atto di compravendita. Confermato da circ. Ag. Entrate n. 28/E del 25 luglio 2022, che richiama anche circ. n. 95, risposta 2.1.14 del 12 maggio 2020, circ. n. 19/E risposte n. 1.6 e 1.8 dell’1 giugno 2012 e Risposta ad interpello n. 594 del 22 dicembre 2022.

Appare ovvio che all’acquirente dovrà essere fornita copia di tutta la relativa documentazione attestante il diritto. In caso di successivi controlli e di eventuali riprese, a nostro avviso ne risponderà il venditore, essendo stato determinato il prezzo della compravendita anche sulla base di questo diritto. E quanto ripreso all’acquirente dovrà essere restituito dal venditore.

In caso di trasferimento di una sola quota dell’immobile, nessuna detrazione spetterà all’acquirente, salvo che con l’acquisto non sia divenuto proprietario per l’intero dello stesso immobile. Tesi confermata dalla Agenzia delle Entrate con l’approfondimento dell’ottobre 2022, “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”, pag. 22., Circ. Ag. Entrate n. 28/E del 25 luglio 2022 che richiama circ.. n. 25/E, risposta 1.3 del 19 giugno 2012 3 Ris. n. 77/E del 24 marzo 2009.

Qualora le detrazioni spettino all’inquilino, al comodatario di immobile trasferito o a un familiare convivente del proprietario dell’immobile trasferito, le stesse non si trasferiscono. Circ. Ag. Entrate n. 28/E del 22 luglio 2022 che richiama circ. n. 57, par. 4 del 24 febbraio 1998.

Donazione

Valgono le stesse identiche considerazioni fatte per la vendita. Conferma circ. n. 25/E par. 1.2 del 2012 e circ. n. 57 punto 4 del 24 febbraio 1998.

Preliminare

La detrazione spetta al futuro acquirente qualora sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita regolarmente registrato. Circ. n.28/E del 25 luglio 2022 che richiama ris. n. 38/E del 8 febbraio 2008 e circ. n. 121, par.2.2 dell’11 maggio 1998. Il promissario acquirente deve essere immesso nel possesso e deve effettuare gli interventi a proprio carico.

 

Usufrutto

Nel caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, la agevolazioni non passano all’usufruttuario, rimanendo in capo al nudo proprietario. Le agevolazioni spetteranno al nudo proprietario. Circ. n.28/E del 25 luglio 2022 e precedentemente n. 13/E del 2019.

Nel caso di morte dell’usufruttuario, la circ. n.28/E del 25 luglio 2022 fa delle previsioni che non ci paiono del tutto chiare, in quanto con la morte l’usufrutto si estingue. Nel caso di consolido dell’usufrutto, il nudo proprietario che ora ne abbia anche la detenzione potrà detrarre le ulteriori quote non detratte dall’usufruttuario. Stesso discorso per l’eventuale familiare convivente che ha sostenuto le spese; in caso di suo decesso, il proprietario che ha la disponibilità dell’immobile potrà detrarre le quote residue.

 

Successione

Nel caso di immobile caduto in successione, le eventuali quote non godute si trasferiscono integralmente all’erede o agli eredi, però con una condizione ben specifica: deve essere conservata la “detenzione materiale e diretta del bene”. Art. 16 bis TUIR, e deve trattarsi dell’intero bene; anche se solo una parte sia locata a terzi, perdita di tutti i benefici, almeno per i periodi in cui si loca. Confermato da circ. Ag. Entrate n. 28/E del 25 luglio 2022 e Risposta ad interpello n. 594 del 22 dicembre 2022.

La detenzione deve essere mantenuta non solo per l’anno i cui si apre la successione, ma anche per i successivi, fino alla scadenza del beneficio.

Il beneficio andrà perduto in caso di locazione o concessione di comodato, con la possibilità di riprendere il beneficio alla cessazione, per le eventuali rate annuali non ancora scadute. Circ. n. 28/E del 25 luglio 2022 che richiama circ. n. 17/E, risposta 3.3 del 24 aprile 2015.

In caso di ulteriore trasferimento, sia a titolo oneroso che gratuito, perdita delle deduzioni non godute; e questo anche ove il trasferimento avvenga subito dopo il trasferimento successorio. Risposta ad interpello n. 612 del 20 settembre 2021.

Non è richiesto che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Circ. n.28/E del 25 luglio 2022 che richiama circ. n. 24/E, risposta 1.1 del 10 giugno 2004.

La detrazione spetta anche se le spese sono state sostenute nello stesso anno del passaggio del bene, dovendosi far riferimento al 31 dicembre. La eventuale cessione da parte dell’erede nello stesso anno di sostentamento delle spese non dà diritto al trasferimento della detrazione.

Qualora la detenzione materiale e diretta dell’immobile sia fatta da più eredi, in comunione, la detrazione andrà ripartita tra gli stessi in parti uguali, non pro quota. Cic. n.28/E del 25 luglio 2022 che richiama circ.n. 15/E, par. 2 del 5 marzo 2003. In conclusione, nel caso di successione si ha:

• Nessuna detrazione se l’immobile è locato;
• Se a disposizione di più eredi, detrazioni a tutti gli eredi, in quote, parrebbe uguali;
• Se in comunione, ma abitato da un solo erede, tutta la detrazione spetta a questo erede;
• Se il coniuge superstite rinuncia all’eredità, avendo il diritto di abitazione, perde ogni diritto alle detrazioni, diritto che spetterebbe anche ad eventuali figli conviventi.

Nel caso di spese sostenute dal conduttore, l’erede che subentri nel contratto di locazione subentra anche nel diritto alla detrazione. Circ. n. 28/E del 25 luglio 2022 che richiama circ. n. 13/E risposta 1.1. del 9 maggio 2013. Non subentra chi non sia erede, ancorché eventualmente subentrante nel contratto di locazione (convivente di fatto non nominato erede o coniuge che non ha accettato l’eredità).

La detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario, in quanto non subentrano nel contratto. Qualora invece il comodante sia erede, e abbia la disponibilità del bene, potrà portare in detrazione le spese. Circ. n. 28/E del 25 luglio 2022 che conferma Circ. n. 18/E, risposta 3.2 del 6 maggio 2016.

Le incongruenze

A nostro avviso si riscontrano, nella frastagliata normativa sopra illustrata, delle evidenti incongruenze che potrebbero anche portare ad eccepirne la incostituzionalità, per difformità di trattamento non giustificata.

Due sono i possibili rilievi che ci parrebbe di poter sollevare, invero ancora da nessuno eccepiti, a quanto ne sappiamo.

Il primo è che non vediamo alcuna giustificazione logica nelle poste condizioni (detenzione materiale e diretta del bene) per poter trasferire le detrazioni, nelle successioni, del tutto invece assenti in tutte le altre tipologie di trasferimenti (vendita, permuta, donazione). Ci sfugge la ratio di un diverso trattamento solo perché si tratta di successione.

Il secondo rilievo è che in ogni caso, con la cessione del credito derivante dagli interventi urbanistici agevolati, il contribuente è poi del tutto libero di fare qualsiasi operazione, sul bene; in caso di successione, nessun problema, l’ammontare delle detrazioni è già stato corrisposto da terzi al de cuius, e per gli eredi nulla cambia. Anche qui, manca una giustificazione del diverso trattamento; ove fosse trovata una logica nel sottoporre a condizioni il passaggio delle detrazioni nelle successioni, non si comprende come poter giustificare il diverso trattamento riservato invece alla cessione del credito, che svincola gli eredi da qualsiasi condizione. Si pensi a questa situazione: il de cuius cede il credito, ed incassa il bonus. Muore, e lascia agli eredi il bene e ovviamente anche il residuo denaro incassato con la cessione del credito. Invece ove avesse optato per la detrazione decennale del bonus, in caso di morte lascia agli eredi il bene, e le detrazioni potranno passare solo al rispetto delle poste condizioni (detenzione materiale e diretta del bene).