di Giuseppe Rebecca e Giulia Tescaro
Il Commercialista Veneto, N. 189 - Maggio/Giugno 2009 

Premessa

Prima dell'entrata in vigore della legge 14/2009 l'aggiornamento annuale dei canoni dei contratti di locazione ad uso commerciale era limitato alla misura massima del 75% dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. ¹

Dal 1 marzo del 2009, invece, è possibile un adeguamento fino al 100% del suddetto indice; condizione posta per tale maggior adeguamento è che il contratto abbia una durata superiore a quella minima di legge, ovvero 6 o 9 anni (uso alberghiero).²

La stessa percentuale di aggiornamento del 100% è utilizzabile anche nei contratti delle locazioni residenziali, per effetto di un intervento legislativo meno recente, la legge 431/1998, che ha abrogato l'art. 24 della legge 392/1978.³

Esaminiamo ora più in dettaglio l'evoluzione, le modifiche e gli effetti sulle due fattispecie.

Immobili adibiti ad uso di abitazione

La legge 392/1978 all'art. 24 regolamentava l'aggiornamento del canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione, prevedendo che tale canone potesse essere aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, entro il 75% dell' indice Istat. La legge 431/1998 ha poi abrogato l'articolo 24 consentendo che le parti pattuissero anche un aggiornamento pari al 100% della variazione dell'indice Istat, o anche di un indice diverso. Tale ipotesi è esclusa per i contratti con canone convenzionato-sindacale,⁴ i contratti a locazione transitoria (non turistica e nei quali non sia conduttore l'ente locale), e per quelli per le esigenze abitative di studenti universitari.⁵ Tale normativa, in seguito, non è stata più oggetto di variazioni, nemmeno da parte della legge 14/ 2009.

Immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Prima della legge 14/2009 l'aggiornamento del canone di locazione per gli immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (ad esempio uso industriale, artigianale, commerciale come negozi, studi professionali, palestre, o anche come uso alberghiero) era disciplinato dall'art. 32 della legge 392/1978, secondo il quale le variazioni non potevano essere superiori al 75% di quelle del suddetto indice Istat. Attualmente, invece, con la modifica dell'art. 32 della legge 392/78, è consentito, per i contratti di locazione su immobili ad uso diverso da quello di abitazione, la possibilità di un adeguamento superiore al 75% dell'indice Istat, qualora la durata contrattuale sia superiore a quella minima di legge 6 o 9 anni. La legge 14/2009 ha anche stabilito che tale beneficio è applicabile anche ai contratti in corso. Ovviamente, in questo caso, la clausola contrattuale di aggiornamento non dovrà fare riferimento specifico alla percentuale del 75%, ma alla percentuale stabilita dalla legge o alla percentuale massima stabilita dalla legge. Oppure ben si potrà, in teoria, farne oggetto di nuovo contratto con il conduttore. La tabella sotto riportata evidenzia in dettaglio le modifiche al suddetto articolo.

Ex Art. 32

Nuovo Art. 32

Le parti possono convenire che il canone di lo­cazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non posso­no essere superiori al 75 per cento di quelle, ac­certate dallTSTAT, dell'indice dei prezzi al con­sumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale.

Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell 'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo.

Conclusione

L'impianto normativo relativo all'aggiornamento dei canoni di locazione risulta, quindi, così riassumibile:

LOCAZIONI AD USO ABITATIVO

LOCAZIONI AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO

-I contratti abitativi cosiddetti liberi non sono soggetti ad alcun vincolo per quanto riguarda l'aggiornamento. -Il patto d'aggiornamento richiede la forma scritta. -Generalmente si prevede l'aggiornamento annuale, automatico e nella misura del 100% dell'indice Istat. -Il parametro di riferimento della rivalutazione può anche essere diverso dall'indice Istat. -E nullo ogni patto per determinare un importo del canone di locazione superiore a quello stabilito. La mancata corresponsione da parte del conduttore dell'aggiornamento del canone, protratta nel tempo, costituisce causa per la risoluzione del contratto.

-Dal 1 marzo 2009 la percentuale di adeguamento può arrivare al 100% dell'indice Istat, per i contratti che prevedono una durata superiore a quella minima di legge (6 o 9 anni). -Tale rivalutazione si applica anche ai contratti in corso (se non prevedono specificatamente il 75%). -A differenza dei contratti a uso residenziale, nelle locazioni ad uso diverso, il patto sull'aggiornamento può anche essere verbale. -Il parametro di riferimento è l'indice Istat dei prezzi al consumo. -Il mancato pagamento da parte del conduttore dell'aggiornamento Istat, protratto nel tempo, può costituire motivo di risoluzione del contratto.

Tale maggiore deregulation nell'aggiornamento del canone consente di favorire maggiormente l'autonomia delle parti contrattuali e potrebbe rispondere a una volontà di omogeneizzare la di­sciplina delle due tipologie di immobili oppure anche alla volontà di incidere direttamente sui prezzi degli immobili commerciali. Infatti la maggiore flessibilità che la recente leg­ge estende anche ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo potrebbe essere la risposta a quanti si interrogavano sulle motiva­zioni della diversità di trattamento⁶. Per quanto riguarda invece la ratio della recente previsione di legge sembra che l'obiettivo sia la maggiore autonomia contrattuale. Un'autonomia che risulta comunque delimitata dalle ipotesi di nullità di cui all'art. 79 della legge 392/1978 e dal la durata contrattuale.

Inoltre la possibilità di estendere l'ambito di appli­cazione della norma anche ai contratti in corso⁷ risponde a una maggiore liberalizzazione e anche all'orientamento della recente giurisprudenza⁸. Possiamo quindi concludere che l'intervento normativo presenta sicuramente una connotazione positiva, l'unico elemento discuti­bile è relativo al parametro di riferimento: anche nella recente legge, per le locazioni commerciali, è stata ribadita l'indicizzazione al solo indice Istat. Questo evidenzia un altro aspetto di diversità rispetto alle locazioni residenziali e inoltre sem­bra di dubbia ragionevolezza, dato che l'indice del costo delle costruzioni, rappresenterebbe, secondo l'opinione dominate, il parametro più adeguato ⁹.

Aggiornamento Istat

Tipologia	Locazioni residenziali	Locazioni commerciali
Adeguamento di legge	75%	75%
Adeguamento massimo	100%	100%
Base di riferimento	Libera	Indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
Condizioni	Nessuna	Contratti con durata minima superiore a quella minima di legge (6 o 9 anni, rinnovabili)

Note

¹ Ex art. 32 della legge 392/1978, ora appunto modificato dalla legge 14/2009.

² La richiesta dell'aggiornamento del canone continua a configurarsi come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l'aggiornamento; si ritiene tuttavia possibile inserire tra le clausole contrattuali l'aggiornamento automatico anche senza preventiva richiesta da parte del locatore. La clausola potrebbe avere più o meno il seguente tenore: "Le parti convengono che il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, anche senza preventiva richiesta del locatore, nella misura massima consentita dalla legge delle variazioni accertate dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati".

Le pattuizioni, invece, aventi ad oggetto veri e propri aumenti del canone devono ritenersi nulle in quanto dirette ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma di legge.

³ L'art. 24 della legge 392/1978 stabiliva: "Per gli immobili ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'aggiorna­mento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata".

⁴ Sul tema Tamborrino F., Le locazioni abitative, Il Sole 24 Ore, Milano, 2006, pp. 67.

L'art. 1 comma 9 del D.M. del 30 dicembre 2002 stabilisce che l'aggiornamento dei canoni convenzionali-sindacali è possibile solo se recepito negli accordi locali e, se recepito, solo entro il 75% della variazione Istat.

⁵ Gli artt. 2 e 3 del D. M. Infrastrutture e Trasporti del 30 dicembre 2002, relativamente ai contratti di locazione transitoria e di locazione a studenti universitari, non prevede la possibilità di aggiornamento del canone.

⁶ Gabrielli G., Padovini F., La locazione di immobili urbani, CEDAM, Padova, 2005, p. 362.

Tale diversità poteva essere giustificata dal fatto che solo l'indicizzazione integrale del contratto ad uso diverso dall'abitativo si riflette in uno stimolo immediato di pressione sul livello del prezzi, viceversa l'aggiornamento del contratto ad uso abitativo, rappresentando un consumo finale, non si ripercuote direttamente su questo livello.

⁷ La legge 14/2009 si riferisce ai contratti in corso, con durata superiore a quella minima di legge, ove le parti ricontrattino la clausola relativa all'aggiornamento, ovvero nel caso in cui nel contratto sia contenuta una clausola che preveda l'aggiornamento Istat, nella misura massima stabilita dalla legge.

⁸ Vedere Corte di Cassazione, 23 febbraio 2007, n. 4210.

⁹ A Riguardo Tamborrino F., Le locazioni abitative. Il Sole 24 Ore, Milano, 2006, pp. 66-68.