di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 10 settembre 2024

Dal primo gennaio 2024 le cessioni di immobili per i quali si sia goduto del superbonus, con cessione del credito o sconto in fattura, sono considerate operazioni speculative, salvo qualche eccezione (provenienza successoria, utilizzo personale o decorrenza di oltre 10 anni). Più volte abbiamo analizzato, sempre in Commercialista Telematico, questa nuova fattispecie impositiva, invero del tutto trascurata dalla dottrina, e non solo.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, ha commentato le nuove previsioni di redditi diversi previste dagli articoli 67 e 68 del TUIR. La circolare però non tratta, se non come previsione generica, del caso delle spese sostenute da terzi. Le spese sostenute da terzi I terzi, non proprietari, che sostengono tali spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento dell’ avvio dei lavori.

Qualora poi l’unità immobiliare fosse in comproprietà fra più soggetti, il diritto alla detrazione spetta in relazione alle spese sostenute e rimaste a carico, prescindendo in ogni caso dalla quota di proprietà. (Per un approfondimento, vedasi Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 2). I soggetti legittimati sono a sostenere queste spese sono, oltre ai proprietari o nudi proprietari, i titolari di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione o superficie, i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa, gli imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o beni merce (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.3), i soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali, i detentori (locatari, comodatari) dell’immobile (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 2), i familiari conviventi, il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge (Circolare 09.05.2013 n. 13/E, risposta 1.2), i conviventi di fatto di cui all’art. 1, commi 36 e 37, della legge 20 maggio 2016, n. 76 (c.d. legge Cirinnà), il futuro acquirente.

I problemi

In caso di vendita si pongono delle problematiche di non semplice soluzione. La cessione è necessariamente effettuata dal legittimo proprietario, e non potrebbe che essere così. Ma chi dichiarerà il reddito diverso? Il proprietario venditore, detraendosi le spese ammesse in detrazione, ancorchè sostenute da terzi? Non si tratta delle spese relative al superbonus, in quanto escluse o in futuro ammesse solo al 50%, ma di tutte le altre spese; ci riferiamo alle spese eccedenti il 110% ammesso e quelle relative agli interventi che esulano da tali contributi. Si tratta di spese che sono state sostenute da terzi, mentre la vendita è fatta dal proprietario. Potrebbe forse ipotizzarsi una ipotesi di donazione indiretta? Ma si potrebbe anche sostenere che siamo al di fuori dalla previsione di nuova operazione speculativa? Una vendita effettuata dal proprietario che ha acquisito l’immobile da oltre 5 anni, pur se con lavori di cui al superbonus sostenuti da terzi, potrebbe essere esclusa dalla nuova previsione?

Stessa identica cosa si potrebbe realizzare in presenza di una comproprietà, con spese sostenute non da tutti i comproprietari. Chi dichiarerà il reddito diverso in caso di vendita? Tutti i comproprietari con detrazione delle spese ammesse in proporzione?

La soluzione di questa problematica non ci pare semplice. Il reddito diverso, per immobili detenuti da oltre 5 anni, è collegato agli interventi di cui al superbonus; ma se il superbonus è stato riconosciuto ad un terzo, il proprietario che vende potrebbe essere escluso dalla previsione di reddito diverso. In affetti, nulla ha fatto. Ma la stessa identica cosa potrebbe realizzarsi anche per immobili detenuti da meno di 5 anni, per i quali il reddito diverso era previsto già dalle norme precedenti. Però in questo caso si è sicuramente in presenza di una fattispecie già tassata, anche se la determinazione del plusvalore non appare comunque semplice. Chi si detrarrà le altre spese?

Conclusione

È auspicabile che l’Agenzia delle Entrate finalmente si esprima anche su questi aspetti, sicuramente di non poco conto. Fino a quel momento l’incertezza rimarrà. E anche tesi sulla inapplicabilità della tassazione potranno essere sostenute.