di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 4 ottobre 2024

La problematica relativa alle cessioni post superbonus, con spese sostenute da terzi, a nostro avviso non ha ancora trovato una completa analisi.

Ne abbiamo già trattato in altri precedenti interventi, nel Commercialista Telematico , dal titolo “Superbonus tassato. Le spese sostenute da terzi”. Ci riferiamo a cessioni di immobili che hanno subito interventi di cui al superbonus, con cessione del credito o sconto in fattura, esclusa la provenienza successoria, l’utilizzo personale o la decorrenza ultradecennale.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13 del 13 giugno 2024 ha trattato solo marginalmente della questione. Sono state comunque configurate come plusvalenti, come peraltro prevede anche la legge, anche le cessioni con interventi conclusi da “altri aventi diritto”. Pertanto, al di là di chi abbia effettivamente sostenuto i costi oggetto degli interventi, l’unico aspetto che interessa è che il bene ceduto sia stato interessato da lavori ammessi al Superbonus; e questo indipendentemente da chi poi li abbia in effetti eseguiti. La circolare però nulla dettaglia in merito, sotto l’aspetto pratico.

Anche il Notariato è intervenuto in merito a questa questione, con il secondo studio sul superbonus (Studio n. 90-2024T del 5 settembre 2024), fornendo pure delle esemplificazioni.

La recente analisi del Notariato

Dopo il primo Studio, del tutto in anticipo, rispetto alla circolare ministeriale (Studio n. 15 dell’1 febbraio 2024) ecco ora il nuovo intervento del Notariato, lo Studio n. 90 del 5 settembre 2024.

Relativamente al caso che ci interessa, e quindi in presenza di lavori di cui al superbonus sostenuti da terzi legittimati, lo studio fa delle esemplificazioni, riferite però a casi molto semplici.

Così precisa, questo studio: “La differenziazione sul piano soggettivo tra i soggetti passivi d’imposta ex lett. b-bis) e i soggetti esecutori dell’intervento è confermata dalla diversa operatività sul piano soggettivo del regime delle plusvalenze da Superbonus, tassate in capo al cedente proprietario oppure titolare di un diritto reale di godimento, rispetto al diritto alla detrazione che invece spetta a colui che ha sostenuto i costi relativi all’intervento agevolato anche se non sia proprietario o titolare di diritti reali.”

E viene formulato questo specifico esempio:

“Tizio ha acquistato un appartamento di civile abitazione il 15.06.2018 ad un prezzo pari ad euro 200.000. L’immobile non costituisce sua abitazione principale ed è locato a Sempronio.

Nell’anno 2023 sullo stesso bene viene effettuato da Sempronio un intervento assistito da Superbonus con detrazione 110% e con una spesa di euro 20.000.

A giugno 2024 Tizio intende vendere il bene per un corrispettivo pari ad euro 400.000.

Benché siano decorsi più di 5 anni dall’acquisto Tizio maturerà una plusvalenza di euro 200.000 ex lettera b-bis) dell’art. 67 del Tuir e ciò ancorché l’intervento assistito da Superbonus sia stato

effettuato da Sempronio e anche se la relativa detrazione sotto forma di sconto in fattura o di cessione del credito sia stata goduta dallo stesso conduttore .”

Nella esemplificazione formulata si indicano lavori effettuati da terzi esclusivamente legati al superbonus 110%, e per un determinato importo, coperto appunto dal superbonus.

In realtà possono benissimo verificarsi casi in cui il valori legati al superbonus hanno comportato una spesa maggiore, rispetto a quanto poi ammesso in detrazione (tenuto conto dei limiti massimi per tipologia di interventi e dei prezzi riconosciuti). Inoltre, nel caso di interventi da parte di terzi,è prassi corrente riscontrare spese sostenute anche per altri tipi di lavori, ovviamente al di fuori del superbonus. Analizzeremo questi particolari aspetti, trascurati dalle interpretazioni sopra riportate.

Le criticità

Nel caso di vendita di immobile oggetto di interventi d cui al superbonus si rientra in certi casi sopra evidenziati nel presupposto della operazione speculativa, con determinazione del reddito diverso. Questo indipendentemente da chi abbia sostenuto le spese, come prevede la norma e come ha ritenuto di specificare anche la circolare della Agenzia delle Entrate.

Ma non appare definita la questione delle altre spese, né eventualmente delle spese eccedenti al limite di spesa posto dal superbonus.

Parrebbe che queste spese non debbano essere considerate. Ovviamente questo non può essere, altrimenti si tasserebbe un plusvalore che in realtà non esiste. Certo il caso si poteva porre anche ante superbonus, in caso di cessione infraquinquennale, visto che interventi edilizi potevano essere effettuati da terzi su immoli non propri ma detenuti in base ad un titolo (ad esempio locazione o comodato, ma non solo).

Queste spese consentono ovviamente di conseguire un prezzo di vendita maggiore, prezzo che incasserà il proprietario, unico che potrà vendere il bene. La questione a questo punto è: come considerare il rapporto proprietario/ terzo? Una specie di donazione indiretta?

Forniamo una esemplificazione pratica, relativa al caso precedente con l’aggiunta di diversi valori.

Immobile acquistato oltre cinque anni fa a 200.000 e ora rivenduto, post ristrutturazione operata da terzi, ad euro 400.000.

Le spese di cui al superbonus, sostenute da un genitore su immobile del figlio, datogli in comodato, sono state pari a 40.000, anche se sono state ammesse per il superbonus solo per 20.000 euro; poi sono state sostenute altre 15.000 euro di spese.

Quindi costo storico pari ad euro 200.000; prezzo di vendita euro 400.000. Plusvalenza? Non certo 200.000, in quanto se appare corretto non considerare le spese di cui al supebonus, escluse per legge, (euro 20.000),, non appare corretto non considerare le spese eccedenti, pari ad euro 20.000 (40.000-20.000), come pure le altre spese pari a 15.000. A nostro avviso la plusvalenza tassabile ammonta ad euro 200.000 meno 20.000 meno 15.000, e quindi euro 165.000. E questo senza considerare la rivalutazione ISTAT al costo iniziale, prevista per legge.

Ove così non fosse ci sarebbero evidenti profili di incostituzionalità, per tassazione di materia imponibile non esistente.

Abbiamo già rilevato che la questione si poteva porre anche ante superbonus, anche se in casi limitati a rivendite entro i 5 anni. Ora invece tutte le rivendite di immobili che hanno utilizzato il superbonus sono tassate, e quindi anche casi che al momento in cui sono state sostenute le spese non erano previsti come tassabili. Lo sono diventati, con norma ex post, cosa mai praticabile, in campo tributario.

Ove l’Agenzia delle Entrate non dovesse specificare meglio, nel caso specifico, ammettendo la detrazione di tali spese, si sarà costretti a ricorrere al contenzioso, sollevando in primis la questione della incostituzionalità, ove la norma così dovesse esser interpretata.

Qualche ulteriore considerazione

In merito al caso di spese sostenute da terzi legittimati che hanno fruito del superbonus, con successiva vendita dell’immobile ristrutturato da parte del proprietario, si possono avanzare anche altre considerazioni, che ci paiono importanti e fors’anche assorbenti.

Immaginiamo il caso di una proprietà detenuta da un figlio da oltre 5 anni, con lavori di cui al superbonus ed altri sostenuti da un genitore che detenga il bene in comodato.

Al momento della esecuzione dei lavori il caso si presentava semplice. Una cessione dell’immobile post lavori non sarebbe stata considerata operazione speculativa. E in base a questi presupposti, tutti molto chiari, i lavori sono stati appunto sostenuti dal genitore.

Ora, per effetto della norma che considera speculative, in certi casi, le cessioni di immobili che abbiano goduto del superbonus, l’operazione viene classificata come tassabile. Ma questo ex post; quando i lavori sono iniziati l’operazione non era appunto tassabile. Ove si fosse saputo che lo sarebbe diventata, ci sarebbero state altre possibili soluzioni, ad esempio con donazione al figlio degli importi necessari per sostenere le spese. E in questo caso la nuova norma, posto che possa essere confermata la sua costituzionalità, avrebbe in ogni caso consentito la detrazione delle spese extra superbonus sostenute dalla proprietà.

E così dovrà essere anche nel caso sopra prospettato.

Non si potrà tassare un plusvalore parzialmente inesistente. Se appare corretto non considerare i costi di cui al superbonus, dovranno invece poter essere considerati gli altri costi, seppur sostenuti da terzi. Per una vendita che prima di questa norma nemmeno sarebbe stata tassabile.

Conclusione

Nel caso di spese ex superbonus sostenute da terzi per immobili ceduti post lavori si rientrerà nella previsione di speculatività, vista la norma che così in effetti prevede. Ma non per questo non si potrà tener conto delle spese sostenute, anche se da terzi. In caso contrario si potrebbe riscontrare un ulteriore elemento di incostituzionalità, tassando plusvalori inesistenti. E in ogni caso, l’aver previsto tassabile ex post una fattispecie che quanto è sorta non lo era potrà essere valido elemento di contestazione.