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Terreni, affrancamento penalizzato

di Giuseppe Rebecca
Il Sole 24 ORE - Norme & Tributi - 23 gennaio 2017

La legge di bilancio 2017 (numero 232/2016) ha riaperto i termini per l'affrancamento del valore delle partecipazioni e dei terreni; aliquota sempre all'8% e scadenza del 30 giugno 2017. Si ripropongono così le solite questioni, tra cui il caso, molto frequente, di una precedente rivalutazione a valori superiori a quelli di vendita. In particolare, si segnala come Agenzia delle entrate e Commissioni tributarie siano divise sulle implicazioni della rivalutazione al ribasso. Ma andiamo con ordine.

Da tempo è prevista la possibilità di variare il valore già rivalutato, anche al ribasso, di terreni e di partecipazioni, (Agenzia delle entrate, circolari 47/E/2011 e 20/E/2016). E per quanto concerne i terreni, tenuto conto dell'andamento del mercato immobiliare in questi ultimi anni, la fattispecie è molto diffusa. Fino al 2014, ad aliquote invariate (4% per i terreni), nel caso di riduzione era sufficiente soltanto una nuova perizia, nulla più. Non si pagava nulla, ma non si aveva nemmeno diritto ad alcun rimborso. Qualora poi il corrispettivo di vendita fosse risultato inferiore al valore indicato nella relazione di stima, l'Agenzia delle entrate (circolare numero 1 del 15 febbraio 2013, paragrafo 4.1) ha ammesso una soluzione discutibile, una sorta di meccanismo di "prezzo valore", per cui:

- nell'atto di vendita si devono indicare sia il corrispettivo sia il maggior valore di perizia;

- il venditore non realizza alcuna plusvalenza, essendo il primo termine inferiore al secondo, ma non perde i benefici della rivalutazione (benefici che, invece, vengono meno se la doppia indicazione non ha luogo);

- le imposte di registro, ipotecaria e catastale, a carico dell'acquirente, sono però liquidate sul maggior valore di perizia.

In alternativa, tutto ciò era superabile, redigendo una nuova perizia, al ribasso (si può vedere l'esempio di cui alla circolare 20/2016).

In definitiva, il costo zero si avrebbe solo in presenza di una riduzione di valore esattamente poi alla metà. Una scelta alternativa potrebbe essere quella di trovare un accordo, tra le parti, venditore e acquirente, e così non redigere la perizia al ribasso e indicare nell'atto di vendita proprio il corrispettivo pattuito, come pure il precedente valore di perizia. Su quest'ultimo valore verrà calcolata l'imposta di registro (le imposte ipotecaria e catastale non rappresentano, invece, più un problema, essendo fisse, dall'1 gennaio 2014). L'accordo potrebbe essere nel senso che rimane a carico dell'acquirente l'imposta dovuta sul corrispettivo di vendita, non sul valore stimato. Il punto di indifferenza tra le due ipotesi si ha nel momento in cui il terreno ha perso circa il 24% del valore rispetto alla precedente perizia.

Era stato ipotizzato un cambio di linea interpretativa relativamente alle disposizioni dettate dalla circolare ministeriale (si veda II Sole 24 Ore del 9 aprile 2015), ma ciò non è ancora avvenuto. Anzi, l'Amministrazione finanziaria ha ritenuto di emanare la risoluzione 53 del 27 maggio 2015 dove sostanzialmente conferma la sua discutibile impostazione.

Ma per fortuna ci sono le Commissioni Tributarie che assai numerose stanno dando ragione ai contribuenti che non hanno applicato quanto dettato dalla circolare, e quindi smentiscono la tesi sostenuta delle Entrate. Tra le ultime segnaliamo le sentenze della Ctr Lombardia numero 5537 del 27 ottobre 2016 e 3836 del 28 giugno 2016. Le pronunce confermano che nessuna norma sancisce quanto afferma l'Amministrazione finanziaria che vuole l'imposta di registro piena per avere l'effetto della esclusione da imposte dirette quando il prezzo è inferiore alla stima. Ove non ci dovesse essere un revirement da parte della stessa Amministrazione, cosa ovviamente auspicabile, saranno sempre più numerose le Commissioni tributarie che andranno contro a questa interpretazione difficilmente sostenibile.

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