Vicenza, Martedì 4 Agosto 2020

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Cessione di immobili da demolire: la Cassazione fa nuova chiarezza

di Giuseppe Rebecca
Il Commercialista Veneto, N. 222 - Novembre / Dicembre 2014

Il contribuente italiano ci è ormai abituato; fisco amico e fisco semplice? In certi casi no di certo.

Ci riferiamo alla questione della riqualificazione della cessione di immobile che sarà abbattuto dall’acquirente.

Ai fini delle imposte indirette, abbastanza pacificamente si ritiene trattarsi di cessione di fabbricato, come in realtà è, e quindi non si pongono problemi particolari. Si applicherà l’imposta di registro nella misura del 2% in caso il trasferimento abbia ad oggetto la prima casa (escluse quelle rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9), ovvero del 9% in tutti gli altri casi, con imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di € 50,00 ciascuna.

Ai fini delle imposte dirette, invece, per il fisco si è in presenza di cessione di terreno, e non di fabbricato, con le conseguenze che esamineremo.

Ciò che preoccupa gli addetti ai lavori non è tanto la Risoluzione n. 395/E del 2008, quella che appunto ha dato origine a tutto, quanto piuttosto le successive, continue, numerose e reiterate conferme da parte dell’Amministrazione Finanziaria, e non solo.

L’Amministrazione Finanziaria ha trasformato l’oggetto della compravendita da cessione di fabbricato, che per possesso ultraquinquennale sarebbe operazione esclusa dal reddito, a cessione di terreno edificabile, sempre comunque tassabile. Ricordiamo come l’Amministrazione Finanziaria, con un passaggio non del tutto logico, abbia peraltro ammesso la rivalutazione dell’area (o meglio fabbricato), ove gli interessati avessero deciso in tal senso (ovviamente in presenza di una norma per l’affrancamento applicabile nel periodo di riferimento).

Fino al 2008, come detto, non erano sorte questioni particolari; dopo di allora, è cambiato tutto.

La nostra critica

Non si può equiparare cessione di fabbricato a cessione di area, solo per questioni di soldi.

Non possono essere le motivazioni.

Infatti si vende un fabbricato, non si vende un terreno. L’atto di compravendita sarà riferito ad un fabbricato, che come tale dovrà essere in regola da un punto di vista urbanistico (altrimenti l’atto sarà nullo), anche in base alle disposizioni. Trattandosi di un fabbricato, ha dei dati castali ben determinati e precisi, ha una scheda catastale sua propria, che tra l’altro dovrà anche essere relativa alla realtà effettiva, dovrà avere il riferimento alla classe energetica dell’edificio.

All’atto non è allegato certamente il certificato di destinazione urbanistica, che è relativo solo ai terreni. In presenza di attività commerciali locate a terzi, poi, ben potrebbero anche esserci diritti di prelazione da parte degli affittuari, diritti non esistenti in caso di vendita di terreno edificabile. Ma se anche tutto ciò non bastasse, ai fini delle imposte indirette si avrà l’applicazione delle imposte relative al bene ceduto, fabbricato, non terreno.

Ciò poteva comportare, ante l’1/01/2014, l’applicazione di aliquote diverse; ora invece il trattamento, sotto questo aspetto, è esattamente lo stesso.

Tra l’altro, alle volte la decisione dell’acquirente è del tutto scollegata alla eventualità della demolizione, e al limite potrebbe anche non essere demolito, il bene; l’atto di cessione sarà tassato comunque, secondo l’Amministrazione Finanziaria.

La maggior dottrina fin da subito ha contestato questa impostazione, che però trova più conferme da parte dell’Amministrazione Finanziaria.

Per contro, la giurisprudenza della Commissione Tributaria appare altalenante.

Le interrogazioni alla Camera

La problematica, negletta ai Senatori, è stata trattata dai deputati con ben 4 interrogazioni parlamentari. Non siamo a conoscenza di altri casi che abbiano avuto la stessa attenzione.

Queste sono nell’ordine le interrogazioni:

- n. 5-01881 del 7 ottobre 2009;

- n. 5-04214 del febbraio 2011;

- n. 5-04701 del 4 maggio 2011;

- n. 5-03220 del 15 luglio 2014.

Risposta del 31 luglio 2014 all’interrogazione di Giulio Cesare Sottanelli da parte del Sottosegretario Enrico Zanetti

Il testo dell’ultima interrogazione bene espone la problematica.

Nella risposta si conferma che ai fini delle imposte indirette il trattamento è quello specifico per il bene trasferito, immobile, mentre ai fini delle imposte dirette si conferma l’impostazione “cessione di area”.

Quello che lascia sconcertati è la pervicacia nella tesi. Si conferma l’interpretazione ministeriale, nonostante le due sentenze di Cassazione del 2014, contrarie.

Evidentemente si vuole di più, per cambiare.

Fortunatamente il Ministero ha fatto una piccola precisazione, significativa: “Tenuto conto delle argomentazioni sviluppate dall’Agenzia, questo Ministero si riserva di seguire i futuri sviluppi giurisprudenziali, monitorandone attentamente l’andamento”.

La frase merita indubbiamente attenzione.

Ma ne traiamo una cattiva impressione. Si capisce che la gestione delle cose fiscali è in mano esclusivamente all’Amministrazione Finanziaria, e che nulla può il Ministero, se non rispondere contro terzi.

Siamo comunque convinti che la Cassazione non tarderà a pronunciarsi nuovamente, sul punto, e a favore del contribuente. La dottrina lo ha già fatto, da tempo, e anche il Notariato (Intervento 24/2012/T del 20 dicembre 2012, Maria Pia Nasti).

E l’IVA?

Per quanto concerne l’inquadramento ai fini IVA, nella circ. Agenzia delle Entrate n. 28 del 21 giugno 2011 è stato affermato che “il regime di tassazione ai fini IVA è strettamente correlato alla natura del bene ceduto, vale a dire allo stato di fatto e di diritto dello stesso atto della cessione, prescindendo quindi dalla destinazione del bene da parte dell’acquirente”, impostazione confermata anche successivamente.

Il rimborso?

Un aspetto particolare riguarda coloro che, nella previsione di cedere un immobile da demolire, hanno effettuato l’affrancamento, rivalutando l’immobile come fosse area, come ammesso della Risoluzione 395/2008.

Ove si fosse in tempo per un eventuale rimborso (48 mesi dal pagamento), e magari la cessione fosse ancora da effettuare (anche se si ritiene che lo stesso si potrà fare post cessione) il contribuente potrà riesaminare la sua situazione e, se giudicato conveniente, presentare un’istanza di rimborso, con successivo ricorso contro il sicuro silenzio/rifiuto dell’Amministrazione Finanziaria.

 

* * *

La Corte di Cassazione è ulteriormente intervenuta sul tema, con riferimento però all’imposta di registro. Con sentenza n. 24799 del 21 novembre 2014 ha confermato la possibilità per l’Amministrazione Finanziaria di riqualificare, ai fini dell’imposta di registro, ex art. 20 del DPR 131/1986 (legge di registro), l’atto di cessione dell’immobile da demolire in cessione di area edificabile, come, appunto, l’Amministrazione aveva fatto.

Si trattava di una cessione ante risoluzione ministeriale n. 395/2008 e la richiesta di autorizzazione a demolire l’immobile era stata presentata dall’acquirente; nulla aveva richiesto il venditore. In senso contrario si erano, invece, pronunciate la Commissione Tributaria Provinciale di Rimini e la Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna n.80 del 24/11/2008, nelle sentenze impugnate dall’Amministrazione Finanziaria.

La sentenza non pare condivisibile, nella fattispecie. Ricordiamo come, invece, ai fini IVA, l’Amministrazione Finanziaria abbia sempre confermato il trattamento fiscale della cessione di un immobile da abbattere, qualificandola come cessione di immobile e non di terreno, essendo il regime di tassazione “strettamente correlato alla natura del bene ceduto” (Circolare n.28/E del 21 giugno 2011). La confusione aumenta, e solo per questioni di gettito, anche se dal 2014 terreni e fabbricati sono tassati allo stesso modo, ai fini dell’imposta di registro.

 

IMPOSTE DIRETTE

Cessione Fabbricato

Cessione Area

Commissione Tributaria Provinciale di Ravenna, sentenza n. 39 del 25 maggio 2006

Commissione Tributaria Provinciale di Ravenna, sentenza n. 228 del 18 luglio 2002

Commissione Tributaria Regionale di Bologna, sentenza n. 105 del 27 novembre 2006

Risoluzione n. 181/E del 24 luglio 2007

Circolare n. 1/E del 19 gennaio 2007 – per evidente contrasto

Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna n. 109/2007, depositata il 5/11/2007 (poi Cassata da Cassazione n. 15629 del 9 luglio 2014)

Commissione Tributaria Provinciale di Milano, sentenza n. 377/3/2008 del 22 dicembre 2008

Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, sentenza n. 10/14/08 del 17 marzo 2008

Commissione Tributaria Regionale della Puglia, sentenza n. 123 del 4 maggio 2009

Commissione Tributaria Regionale di Bologna, sentenza n. 7 del 22 maggio 2008

Direzione Regionale delle Marche, risposta a interpello del 28 settembre 2010, prot. n. 23635 – ancorché di incerta valenza

Risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008

Commissione Tributaria Provinciale di Rimini, sentenza n. 342/02/10 del 20 dicembre 2010

Commissione Tributaria Regionale di Bologna, sentenza n. 7 del 2 febbraio 2009

Commissione Tributaria Provinciale di Rimini, sentenza n. 15/02/2011 del 18 gennaio 2011

Risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-01881 del 7 ottobre 2009

Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, sent. n. 47/04/2011 del 11 marzo 2011

Direzione Regionale Emilia Romagna, risposta a interpello del 31 maggio 2010 n. 909-28406/2010

Commissione Tributaria Regionale di Milano, sentenza n. 26/14/11 del 23 marzo 2011

Commissione Tributaria Provinciale di Ravenna, sentenza n. 161/03/10 del 19 novembre 2010

Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, sentenza n. 85/02/2011 del 7 giugno 2011

Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, sentenza n. 194/04/2011 dell’11 dicembre 2010

Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, sent. n. 126/02/2011 del 6 ottobre 2011

Commissione Tributaria Regionale di Bologna, sentenza n. 15 del 7 febbraio 2011

Commissione Tributaria Provinciale di Rimini, sentenza n. 289/02/2011 del 12 ottobre 2011

Risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-04214 del 16 febbraio 2011

Commissione Tributaria Provinciale di Modena, sentenza n. 78 del 29 febbraio 2012

Risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-04701 del 4 maggio 2011

Consiglio di Stato, sentenza n. 2723 del 10 maggio 2012

Direzione Regionale Emilia Romagna, risposta a interpello del 1 dicembre 2011 n. 909-59654/2011

Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, sentenza n. 86 del 26 marzo 2013

Commissione Tributaria Regionale di Roma, sentenza n. 37 del 17 febbraio 2012

Commissione Tributaria Provinciale di Cremona, sentenza n. 45 del 3 maggio 2013

Commissione Tributaria I grado di Bolzano, sentenza n. 87 del 17 giugno 2013

Commissione Tributaria Provinciale di Ancona, sentenza n. 125 del 9 maggio 2013

Commissione Tributaria Provinciale di Ravenna, sentenza n. 227 del 9 dicembre 2013

Commissione Tributaria Provinciale di Milano, sentenza n. 271 del 7 ottobre 2013

Corte di Cassazione, sentenza n. 7613 del 2 aprile 2014

Corte di Cassazione, sentenza n. 4150 del 21 febbraio 2014

Risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-03220 del 15 luglio 2014

Corte di Cassazione, sentenza n. 15629 del 9 luglio 2014

 

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IMPOSTE INDIRETTE

Cessione Fabbricato

Cessione Area

Circolare n. 6 del 26 gennaio 2001

Corte di Cassazione, sentenza n. 8089 del 1991

Circolare n. 11/E del 31 gennaio 2002

Commissione Tributaria Centrale, Sez. 2, sentenza n. 3034 del 1996

Risoluzione n. 72/E del 23 marzo 2009

Commissione Tributaria Centrale, Sez. 12, sentenza n. 6240 del 1997

Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, sentenza n. 191 del 6 dicembre 2010

Corte di Giustizia Europea, sentenza del 19 novembre 2009, causa C-461/08

Telefisco, del 26 gennaio 2011

Commissione Tributaria Provinciale di Bologna, sentenza n. 12 del 24 settembre 2010

Circolare n. 28/E del 21 giugno 2011

Corte di Giustizia Europea, sentenza del 17 gennaio 2013, causa C-543/11

Corte di Giustizia Europea, sentenza del 12 luglio 2012, causa C-326/11

 

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